于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
未经批准出让划拨工业用地的合同效力问题
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2016-11-02

  案情介绍:

  被告B公司成立于1999年9月8日,注册资本500万元。B公司成立后,在所征用的XX区XX镇的土地上建造了3幢厂房,于2001年竣工,但当时尚未办理房地产登记,土地属于划拨工业用地。

  2001年11月12日,被告B公司(甲方)与原告A公司(戊,乙方)签订《协议书》一份,约定:一、本协议转让的是B公司所有的土地(实用面积124.45亩,占地面积140亩)房产含厂房宿舍楼、办公综合楼等全部设施(不含摩托车和零件的制造设备),由甲方转让给乙方上述全部设施,甲方向乙方实收转让总金额2,800万元整。二、本协议签订后,甲方将乙方在甲公司的货款全部结清,作为乙方预付给甲方的房产款。本协议签字生效后,乙方通过核查甲方所有的情况属实后,B公司所有股权持有人必须与乙方戊办理具有法律效力的签字手续。此协议必须在10天内签订完毕,再进行公证,公证费由乙方承担。本协议签订后10天内付现金300万元给甲方,土地证办好时乙方付给甲方600万元,其他余款在房产证等一切手续办好时立即付清,在此期间发生的办证所需工本费用由甲、乙双方均摊。三、土地证和房产证等手续在乙方新公司注册成立之日起一年内办好所有手续,乙方应在一个半月内注册成立新公司。如甲方办不好所有手续,甲方按违约责任付给乙方罚款500万元,且返还乙方所有的货款及房产款和土地款;如乙方违约不购买甲方的土地及房产,乙方原已支付给甲方的款项全部没收;由于政策或政府原因造成本协议不能履行的,双方均不负责任。四、甲方所有的债权债务与乙方无关,由甲方自行负责。五、本协议未尽事宜按国家有关法律、法规处理,如有不足,可经双方协商后再签订补充协议。六、摩托车生产等具体事宜,再另行签订有关协议。七、在此期间双方应全力互相配合办理相关的转让手续,直至办理完毕为止。

  协议书签订后,原告A公司于2001年11月22日支付被告B公司房款300万元,由被告B公司的财务人员普某出具收条并加盖B公司公章,内容为:“今收温岭A戊现金叁佰万元正(¥3,000,000)。此款为北京B部分房产款”。

  房产开发纠纷律师认为:

  本案涉及的问题有以下几方面:

  一、关于合同效力问题。

  B公司与A公司签订的《协议书》系房地产买卖合同,由B公司将其所有的土地房产以2,800万元的价格转让给A公司。协议书中虽约定B公司的所有股权持有人须与乙方戊在10天内办理签字手续,但此只是双方为慎重起见而作的要求B公司股东补确认手续之约定,不影响B公司与A公司所签《协议书》之生效。关于《协议书》中所约定的公证步骤,也是双方为慎重起见而作之程序性规定,并未将之作为合同生效的条件,且B公司已经收取了A公司支付的300万元现金之房产转让款,甲公司所欠之货款也于协议签订后全部结清,作为A公司预付的房产款予以抵冲,上述实际履行的行为表明该《协议书》已对双方发生拘束力,当属生效之协议。

  B公司根据《协议书》转让给A公司的房地产,在当时尚未办理房地产权利登记而取得房地产权证,所属土地亦为划拨工业用地,尚未办理土地使用权出让手续。B公司系于2003年4月就涉案的1-3幢厂房、办公楼办理了房地产登记,于2006年末、2007年初补办了土地使用权出让手续,将原划拨工业用地转变为出让工业用地,并于2007年12月取得办理土地出让手续后之1、2、3号三幢厂房、办公楼的房地产权证。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定,“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效,但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”根据上述规定,B公司原转让的划拨工业用地上的房地产在起诉之前已经办理了土地使用权出让手续并取得房地产权证,故应当认定合同有效。

  二、关于诉讼时效问题。

  对于B公司提出的A公司之诉请已超过诉讼时效之抗辩。诉讼时效制度的设立目的是督促权利人及时行使权利,禁止权利的滥用,以维护社会交易秩序的稳定。本案中双方的《协议书》虽约定,“土地证和房产证等手续在乙方新公司注册成立之日起一年内办好所有手续,乙方应在一个半月内注册成立新公司”,但由于双方所转让的是划拨土地上的房地产,需要办理出让手续取得房地产权证后才能进行转让过户,签协议之时尚不具备转让过户的条件,直至2007年B公司办妥土地使用权出让手续并取得1、2、3幢厂房、办公楼的房地产权证时方才具备转让条件,故在此之前不应对由于B公司拖延办理土地出让及产权登记手续导致A公司无法正常行使的产权过户之请求权起算诉讼时效,否则对权利人而言是不公平的。

  三、关于A公司已付款数额的认定。

  根据A公司提供的B公司出具的收条,300万元现金应认定为已付款。关于甲公司所欠货款抵偿房款部分,其中2000年9、10月份及2001年2、3月份的四笔货款总计8,427,249.40元,A公司提供了盖有甲公司财务专用章的对帐单及供货清单,应予认定;2001年3-6月的货款,虽然A公司制作的欠款清单上没有甲公司盖章,但所附的供货数量清单每页均盖有甲公司的财务专用章,由此证明A公司的供货数量已得到甲公司确认,而在甲公司盖有财务专用章的对帐单中,针对2001年4、5月份的货款在备注栏中注明“账未对,送货情况见附表1、2”,与上述供货清单可相互印证,故本院对2001年3-6月的甲公司货款6,059,172.50元抵冲房款予以认定;2001年6月的货款2,532,707元,A公司仅提供了产品入库单,无法确认具体金额,且入库单上的签字人员之身份缺乏证据予以证明,故难以认定。据此,本院认定A公司已经支付的房款为300万元加上甲公司货款抵偿部分14,486,421.9元,共计17,486,421.9元。

  综上所述,A公司与B公司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示,该协议已生效,B公司已就转让标的物办理了土地使用权出让及房地产权利登记手续,符合法律规定的转让条件,该协议当属合法有效,双方均应按约履行。协议约定B公司向A公司实收转让总金额2,800万元,但当时土地尚属划拨工业用地,之后B公司办理了出让手续,并为此支付土地出让金及前期乙费共计17,782,425元,此笔费用当不属于2,800万元转让总金额之范围,现受让方A公司愿意补足支付给B公司,予以准许。关于B公司在2007年后建造的4-11幢房屋,系其在签订转让协议后自行建造,不在原协议约定的转让范围之内,但上述房屋属于合法建筑,现A公司基于实际情况而变更原诉请为按照评估价补偿B公司4-11幢房屋之价值26,069,400元,此诉请既符合合同目的,又符合经济原则,有利于平衡双方利益,可予准许。以上三项累计,A公司应支付B公司的款项为71,851,825元,减去已付款项17,486,421.9元,尚应支付的款项为54,365,403.1元。

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