于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
二手房房产纠纷专业律师
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2018-10-06

  二手房房产纠纷专业律师_二手房买卖合同纠纷法律法规有哪些

二手房房产纠纷专业律师

  现目前,二手房交易越来越多,二手房案件纠纷,已经成为各大法院审理案件中较多类型的一种。为了规范二手房买卖市场的秩序,同时减轻法院的工作负担,国家结合二手房买卖的现象,做出了很多法律法规。那么二手房买卖合同纠纷法律法规有哪些?今天,给小编给大家做了以下解析。

  一、本意见的二手房买卖合同是指出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人,买受人支付价款的合同。

  该条是关于二手房买卖合同的定义。

  商品房买卖合同从商品房的流转划分有两种,一种是房地产发开发企业与买受人订立的买卖合同,俗称一手房买卖合同。另一种是出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人的合同,俗称二手房买卖合同。一手房买卖合同特征为:

  1、出卖人是特定的即房地产开发企业;

  2、标的物是出卖人开发建设的现房或者期房;

  3、该合同纠纷案件适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。二手房买卖合同特征为:

  1、出卖人是不特定的,既可以是法人也以是公民个人;

  2、标的物不是出卖人建设的,是向房地产开发企业或者房地产原所有人购买得来的;

  3、该合同纠纷案件不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

  二、出卖人在取得《房地产证》之前与他人订立房屋买卖合同,房屋买卖合同的当事人以出卖人未取得《房地产证》为由主张合同无效的,不予支持。

  该条是关于商品房在未取得房屋权属证书的情形下能否再转让的问题。

  该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行)的说明》第十六条。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让,……(六)未依法登记领取权属证书的……”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让,而在于方便行政管理,不属于合同效力取缔性规范。该法第四十六条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”从该条可以看出,该法并不禁止预售商品房再转让。《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门或市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”预售商品房的买受人与开发企业签订商品房预售合同后,开发企业负有将预售商品房的所有权移转买受人的义务,买受人享有取得预售商品房所有权的期待权。我国已全面建立商品房预售合同登记备案制度,且随着《物权法》规定的预告登记的逐渐施行,在商品房预售合同登记备案和预告登记后,预购人即取得对房屋的准所有权,有权对其所预购的房屋进行处分。

  因此,只要双方意思表示真实,不损害国家、集体或第三人利益,预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前,可以转让房屋,其和受让人签订的房地产买卖合同有效。

  三、房屋所有权人,在房地产抵押期间,与他人签订商品房买卖合同,将抵押的商品房转让,受让人在签订商品房买卖合同时知道该房屋有抵押的,双方之间的商品房买卖合同有效。

  转让人未将房屋抵押的情况告知受让人或者受让人不知道房屋有抵押的,双方订立的商品房买卖合同为可撤销合同,受让人有权主张撤销。

  该条是关于商品房所有权人将抵押的房屋予以转让的行为效力问题。

  该条的说明参考《深圳市中级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见(试行)的说明》第十五条。

  抵押期间,抵押人未通知抵押权人或未告知受让人抵押的情况,为转让抵押房屋而签订的转让合同是否有效?虽然《担保法》第四十九条第一款规定:“……抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的,转让行为无效。”但随后的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》第六十七条又规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的,如抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权,取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。”可见《担保法解释》是认可抵押物转让合同的效力的,即使抵押人在转让抵押物时未通知抵押权人或者告知受让人,受让人也可以根据转让合同取得抵押物的所有权。

  房屋的所有权人依法对房屋享有占用、使用、收益和处分之权利。商品房所有人将房屋设定抵押后,并不丧失转让以及再设定抵押等处分权,只是处分权受到了一定的限制。商品房抵押人是可以转让被抵押的房屋的,并且,抵押人转让被抵押房屋时,即使未通知抵押权人或未告知受让人抵押的情况,只要受让人未在法定期限内以欺诈为由主张撤销,转让合同在抵押人和受让人之间都是有效的。《担保法》第四十九条第一款规定的无效,应该理解成“在未通知抵押权人的情况下,抵押人和转让人之间的转让行为对于抵押权人无效”,而不是说转让合同在抵押人和受让人之间无效。实践中,对于抵押人和受让人之间所签转让合同的效力,应分两种情况确定:(1)如抵押人在转让时告知了受让人房屋抵押的情况,或者受让人对房屋抵押情况是明知的,而仍然签订转让合同的,转让合同在双方之间是有效的。(2)如抵押人未告知受让人抵押情况,受让人在签约时也的确不知道房屋有抵押的,抵押人存在欺诈行为,转让合同因此成为可撤销合同,受让人享有撤销权。受让人自知道受欺诈之日起一年内不请求行使撤销权的,撤销权消灭,转让合同在双方之间具有法律约束力。

  四、房屋所有权人一房数卖,后手房地产买卖合同不能因订立时间在后而被认定为无效。

  房屋所有权人作为转让方就同一房屋订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:

  (一)已经办理房地产权转移登记手续的受让方,请求转让方交付房屋等合同义务的,应予支持;

  (二)均未办理房地产权转移登记手续,已先行合法占有房屋的受让方请求转让方履行房地产权转移登记等合同义务的,应予支持;

  (三)均未办理房屋变更登记手续,又未合法占有房屋,先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产权转移登记等合同义务的,应予支持;

  (四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。

  未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

  该条是关于一房数卖的买受人均要求履行合同应如何处理的问题。

  该条是依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的处理原则作出。

  该条的说明参考《最高人民法院<关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释>的理解与适用》第十条。

  在一房数卖,数个买卖合同均有效的情况下,如果数个买受人均请求继续履行合同,取得房屋所有权的,首先根据《物权法》确立的物权变动原则的规定和物权优于债权的法理,确认房屋由已经办理权属变更登记手续的受让方取得;对均未办理权利变更登记手续的,按照合法占有原则和房地产利用效益原则,房屋所有权由先行占有的受让方取得;对均未办理房屋产权转移登记手续,又未合法占有房屋的,按照诚实信用原则和合同履行原则,房屋所有权由先行支付价款的受让方取得,房屋价款的支付可以是全部支付,也可以是按照合同约定部分支付;对合同均未履行的,按照诚实信用原则,房屋所有权由依法成立在先的房屋买卖合同的受让方取得。对于以上有权取得房屋所有权的受让方请求继续履行合同的,应予支持。对于没有取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《合同法》的有关规定处理。

  五、房屋所有权人在房屋出租期间转让房屋,侵害承租人优先购买权的,承租人以此为由主张房地产买卖合同无效的,应予以支持,但房屋买受人善意取得的除外。

  房地产买卖合同无效的,受让人有权向房屋所有权人请求赔偿损失,但受让人也有过错的,根据其过错大小承担相应的责任。

  本条主要是解决出租人未经承租人同意,擅自转让房地产时,签订的房地产转让合同的效力问题以及合同被认定为无效后,如何处理的问题。

  依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条(已于2008年12月18日废止)和《合同法》第二百三十条规定,出卖人在租赁期间出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人欲出卖租赁房屋,应当在出卖前的合理期限内将其欲出卖租赁房屋的事由通知给承租人。这是出租人的法定义务,否则,出租人与第三人就租赁房屋所订立的买卖合同无效,但买受人已善意取得租赁房屋所有权的除外。关于买受人是否已善意取得租赁房屋所有权的问题,可依照《物权法》第一百零六条第一款的规定进行认定。

  在订立租赁房屋的买卖合同过程中,出卖人未将转让房屋负担有租赁权的事实告知买受人,是造成买卖合同无效的主要事由,出卖人对合同无效负有主要过错,由此给买受人造成的损失,应由出卖人承担。但买受人在签订合同过程中同样负有谨慎审查的义务,如受让人知道或者应当知道房屋负有租赁权,其对造成合同无效同样负有一定过错。按照无效合同的处理原则,双方对合同无效都具有过错的,应当各自承担相应的责任。

  六、第六条 房屋登记的所有权人出卖共有房屋,合同当事人或其他共有人以出卖人擅自处分房屋侵害了共有人权利为由主张房地产买卖合同无效的,不予支持,但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的除外。

  本条主要是解决共有的房地产登记在一方名下,登记的权利人转让房地产合同效力问题。

  公示公信是物权的基本原则。物权须进行公示,是因为物权具有对世的效力。不动产物权以登记为公示,并经登记发生法律效力。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所为公信效力,是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人,对于信赖该登记而从事交易的人,即使后来证明该登记是错误,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。我国《物权法》第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在房地产交易过程中,买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务。如房地产产权只登记在出卖人名下,根据物权公示原则,买受人有理由相信出卖人是唯一的所有权人,有权处分房地产。买受人没有义务去审查出卖人是否已婚或合伙,转让的房屋是否为只登记在一人名下的夫妻共同财产或合伙财产,否则,不利于鼓励交易,也将增加交易成本。在现代社会经济生活中,物的静态安全已让位给物的动态安全,维护交易安全是法律所追求的更高的价值目标。因此,房屋登记的所有权人与买受人订立的房地产买卖合同应为有效,其他共有人可向出卖人请求赔偿损失。但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的,买受人不是善意第三人,在其他共有人不追认登记权利人卖房的情况下,买受人与出卖人共同侵害了其他共有人的利益,应认定双方订立的房屋买卖合同无效。

  七、房地产登记的部分共有人出卖共有房屋的,房屋买卖合同效力待定,应通知其他共有人作为第三人参加诉讼。

  本条主要解决房地产登记的部分权利人未经其他共有权人同意转让房屋,房屋买卖合同的效力问题。

  我国实行不动产物权登记制度。不动产物权须经登记方发生法律效力。在订立房地产买卖合同的过程中,买受人具有依据房屋权属证明审查房屋的所有权状态的义务。在房屋共同登记在出卖人与他人的情况下,买受人仍与出卖人订立房屋买卖合同,不能视为善意。《合同法》第五十一条规定:无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的,该合同有效。房地产部分共有人未经共有权人同意擅自处分房地产的,侵害了其他共有权人的权利,在其他共有权人追认或出卖人事后取得处分权前,出卖人与买受人订立的房屋买卖合同的效力待定。

  由于其他共有人对出卖人与买受人争议的房屋享有实体权利,依照民事诉讼法的相关规定,应通知其他共有人作为第三人参加诉讼。如其他共有权人对出卖人的转让行为予以追认,则房地产权利人均同意转让房地产,部分共有权人与买受人签订的房地产买卖合同有效;如其他共有权人对出卖人的转让行为不予追认,则部分共有权人与买受人签订的房地产买卖合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(四)项“共有房地产,未经其他共有人书面同意的”、《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”规定,而无效。

  房屋买卖合同无效的法律后果依据《合同法》第五十八条的规定处理。

  八、房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的,不予支持。

  房地产成交价应依据当事人双方的真实意思认定。

  九、 房地产买卖合同中付款方式等其他条款在不同合同中约定不一致的,应认定符合当事人真实意思的条款有效,非真实意思的条款对当事人没有约束力。

  十、买卖双方为逃避税收在居间买卖合同中约定虚假成交价,一方要求以真实成交价订立现售合同,对方不同意导致现售合同未能订立的,视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力,当事人请求适用定金罚则、赔偿损失或者支付佣金的,不予支持。

  第八条至第十条旨在解决二手房买卖合同纠纷中常见的“阴阳合同”作出的规定。

  《合同法》第五十二条第一款第(二)项规定:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。在现实经济生活中,房地产买卖合同双方为追求利益最大化,达到少交或不交不动产交易契税和个人所得税等税费的目的,往往在递交给房地产权登记机关的房屋买卖合同中约定少于真实成交价的成交价格。双方约定的虚假成交价格的条款因损害了国家税收利益应认定为无效。

  《合同法》第五十六条规定:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。在现实经济生活中,出卖人或买受人往往因房屋上涨或下跌等原因不愿继续履行合同,然而在诉讼中却以双方约定的虚假成交价格违反了国家税收利益为由请求确认双方签订的房地产买卖合同无效,显然违背了诚实信用的原则。此时,房地产的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定。除虚假成交价格之外的其他条款是买卖双方的真实意思表示,不存在其他法定无效情形,应认定其他条款有效。逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的,当事人一方仅以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效的,不予支持。

  意思表示是民事法律行为的核心要素,如付款方式等其他条款在“阴阳合同”中约定不一致时,应以双方当事人的真实意思表示为准,非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。

  房屋转让价款是房地产买卖合同的必备条款,在买卖双方对房屋转让价款不能达成一致时,视为双方之间的房地产买卖合同法律关系不成立。由于原居间买卖合同不成立,当事人以不成立的合同为依据请求适用定金罚则、赔偿损失或支付佣金的,不予支持。

  以上内容就是小编针对“二手房买卖合同纠纷法律法规有哪些”这个问题给大家做的相关总结。二手房买卖的相关规定涉及范围比较广,不仅仅体现在以上的法律法规中,我国《合同法》对二手房买卖也有一定的规定。同时,小编在此也要提醒大家,二手房买卖看似简单,但是在签订合同时,购买者一定要看清楚合同的相关条款,以免上当受骗。

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