于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
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解除商品房合同起诉状
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2018-04-13

  解除商品房合同起诉状

  在房屋商品化的今天,大家在房屋买卖交易中可能会遇见因某种原因需要与开发商解除房屋买卖合同的时候,在这时,很多朋友还不了解房屋买卖合同解除起诉状的该如何书写?下面我们一起来了解一下。

  解除商品房合同起诉状

  上诉人(一审原告):林**,女,略

  被上诉人(一审被告):张**,女,略

  原审第三人:福州市***房产代理有限公司,略

  上诉人因房屋买卖经纪合同纠纷一案,不服台江区人民法院2011年12月19日做出的(2011)台民初字第****号民事判决,现提起上诉。

  上诉请求

  一、一审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院撤销一审判决,依法改判;

  二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。

  事实和理由

  一、(2011)台民初字第****号民事一审判决认定“原告不得转让诉争诉争房屋”是错误的,与事实不符,适用法律错误。

  一审法院依据国务院2005年5月11日转发的建设部等七部委《关于稳定住房价格工作意见》第七条“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续”的规定,认定原告不得转让诉争房屋,该法律适用错误。

  庭审中已查明2010年10月8日,上诉人申请按揭贷款30万元,付清了诉争屋全部购房款, 2011年4月15日上诉人与开发商福州***房地产开发有限公司办理了诉争房的交房手续,,说明上诉人已付清该房屋全部购房款,该诉争屋已竣工交房,只是尚未办理房屋产权证书,上诉人的情形并不完全适用七部委的工作意见。

  即使适用七部委《关于稳定住房价格工作意见》第七条之规定也只说明上诉人在取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续,并未违反法律的强制性规定不能说明原告不得转让诉争房屋更不会因此而影响合同效力。

  二、(2011)台民初字第***号民事一审判决认定“原被告双方约定于诉争屋“甲方名下的《房屋所有权证》办出后再办理交易过户手续,该条款属附生效条件的条款,且所附条件符合法律规定,因此,应当认定原被告双方之间的房屋买卖合同时附生效条件的。目前,原告尚未取得诉争屋的房屋所有权证,条件尚未成就,故双方之间房屋买卖合同尚未生效。”与法律规定及事实不相符。

  所谓附条件生效的合同,是指合同双方当事人在合同中约定某种事实,并以其将来发生或不发生作为合同生效或不生效的限制条件的合同。而结合该条款全部文字内容可以看出该条款只是对于双方的履行手续和工作日做相应的补充约定,并未对该条件成就与否的法律后果做说明,即没有约定所附条件如果成就或不成就对协议效力有何影响,因此不能认定是附条件生效的合同。另外,从房屋买卖合同整体内容来评判,该条款作为补充条款只是就双方合同的履行责任做进一步具体明确的约定,买卖双方对于房屋产权及交房责任在第三章违约责任当中已做具体约定,不需再另设限制性条款。

  即使该房屋买卖经纪合同依照一审法院所认定的为附生效条件的合同,依照合同法第四十五条之规定当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。被上诉人在房屋买卖经纪合同签订当天交纳定金1万元以后未按合同约定的2011年6月21日18:00前再履行付款义务,第三人遂于2011年7月2日、7月11日、7月19日发函通知被上诉人履行义务,但被上诉人没有支付定金,该事实已得到一审法院确认。合同不履行属于被上诉人的过错,属于为自己的利益不正当地阻止条件成就,因此,应认定合同条件成就、合同有效,被上诉人应当承担违约责任。

  该房屋买卖经纪合同符合物权法第十五条之规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。双方之间的房屋买卖经纪合同依法成立有效。

  三、(2011)台民初字第***号民事判决一审判决认为“认定被告构成违约,要求被告承担违约责任,则于法无据。”与法律规定及事实不相符。

  上诉人与被上诉人双方在房屋买卖经纪合同第十八条中明确约定,本合同签订后乙方擅自变更或解除合同的,应支付甲方等同于定金数额的违约金,甲方擅自变更或解除合同的应支付给乙方等同于定金数额的违约金。被上诉人在交付1万元定金后不再履行付款义务,说明被上诉人擅自变更合同,应当承担合同约定的违约责任。双方签订的合同中约定定金数额为51万元,违约金的数额等于定金数额也应为51万元。定金数额仅作为双方确认违约金额的一种计算方式应适用合同约定的定金数额而非适用定金有关法律规定所确认的实际定金数额1万元。

  依据合同法第一百一十三条之规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即使按照一审法院认定的违约金数额按照实际交付定金数额1万元来赔偿也是无法补偿给上诉人造成的实际损失。

  一审法院即没有考虑上诉人合同履行后可以获得的利益也未考虑因被上诉人迟延不履行合同近半年的时间福州房价打折降价而给上诉人造成的房价下跌损失。被上诉人在明知上诉人预期获利情况下仍拒绝履行合同,给原告造成巨大经济损失,因此上诉人要求被上诉人按照购房总价103万元的20%支付206000元的违约金完全符合法律的规定及给当事人造成的实际损失。

  依照双方买卖经纪合同中二十条之规定,被上诉人自2011年6月22日起逾期未付款直至上诉人2011年9月19日书面通知被上诉人解除合同时止应按成交价款每日万分之三向上诉人支付滞纳金27810元。

  为维护上诉人的合法权益,根据国家法律法规和事实,特上诉来贵院,请依法裁判。

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