于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
与中介房产纠纷律师
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2018-10-12

  与中介房产纠纷律师_房产纠纷中介不出庭作证怎么办

与中介房产纠纷律师

  现代生活中,大多数人以中介为主要的购房方式。通过支付一定的价金给中介,消费者能够更快更方便地购置合适自己的房屋。然而,当出现房产纠纷中介不出庭作证怎么办?当将房产纠纷问题诉诸法庭时,需要房屋中介出庭作证的情况下,对于中介是否有相关义务,小编为您整理了相关的知识。

  一、中介负有的责任

  一)提供与订立合同有关的真实情况的责任

  这是中介最重要的责任。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务,签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

  由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据,因此居间人应当如实向委托人报告相关事项,如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

  房产中介在提供二手房居间服务时,应当向委托人披露的重要事实有:

  1、房屋的权属情况;

  2、房屋的抵押、典当等权利限制信息;

  3、预告登记、异议登记等登记信息;

  4、出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息;

  另外,要澄清两个认识上的误区:

  1、中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。比如,中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对,也应当到房产交易中心了解房屋的权利情况,但如果出售方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受方的损失,则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。因为在通常情况下,中介难以对伪造的证件进行判断,这超出了其能力范围,中介对其提供的信息并非是一种保证责任,而是一种谨慎、勤勉的责任,尽到合理的注意则可。

  2、中介对他人的信用没有保证义务。中介只是中间人,与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人,第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为,中介不承担责任。

  二)故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要赔偿

  如前所述,如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息,比如明知出售方不是产权人本人,也不是合法的代理人,就介绍给买受人,从而造成买受人的损失的,中介应当承担赔偿责任。

  三)未完成全部委托事项不得要求委托人按成交价1%支付报酬

  如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的,中介提供的服务应当包括以下内容:

  1、权籍调查:

  向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等,做好书面记录;调查、征询涉及权利人的处分要求和条件;核实处分资 格、权利人和相关人的身份及权利等。

  2、使用状况调查:

  收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复,设备转让价格及有关费用的结清情况等;向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权,以及维修基金的缴纳和使用情况等。

  3、行情调查:

  收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等;进行各种形式的信息发布活动等。

  3、确定成交意向,订立交易合同: 陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境; 约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向;出示和认定权籍资料、确定当事人身份等;为成交双方选择合同文本,进行签约指导、见证,如实告知成交双方买卖合同 的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。

  4、办理产权过户:

  双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定,代收代付应由客户支付的税、费,完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。

  多数房产中介提供的居间合同中都约定委托人应当在签订正式买卖合同之日支付房屋总价1%的中介费,但有时签订了正式合同后由于一方违约或者其它原因并 不继续履行下去,因此中介并不会完成以上第4项服务内容,在这种情况下,中介应当退还部分中介费。

  二、关于强制出庭作证的规定

  对于房产纠纷中介不出庭作证怎么办这一问题,可以根据一下规范加以解决。

  《刑事诉讼法》第一百八十八条规定:经人民法院通知,证人没有正当理由不出庭作证的,人民法院可以强制其到庭,但是被告人的配偶、父母、子女除外。 证人没有正当理由拒绝出庭或者出庭后拒绝作证的,予以训诫,情节严重的,经院长批准,处以十日以下的拘留。被处罚人对拘留决定不服的,可以向上一级人民法院申请复议。复议期间不停止执行。

  《刑事诉讼法》第一百八十九条 证人作证,审判人员应当告知他要如实地提供证言和有意作伪证或者隐匿罪证要负的法律责任。公诉人、当事人和辩护人、诉讼代理人经审判长许可,可以对证人、鉴定人发问。审判长认为发问的内容与案件无关的时候,应当制止。 审判人员可以询问证人、鉴定人。

  综上所述,在房产购置时,中介对于合同签订负有一定的责任,当出现其不能解决的纠纷时,当事人将其诉诸法庭,中介有义务提供相关信息,针对房产纠纷中介不出庭作证怎么办这一问题,法院对此有相关强制规定。当事人可以根据自己的具体情况,参阅以上内容。

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