于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
房地产开发企业常见的九大开发模式
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-06-30

房地产开发可分为单纯的土地开发和再开发,单纯的房屋开发和再开发,土地房屋的一体化开发等三大类,同时也存在多种开发模式,以下识小编整理的房地产开发企业常见的九大开发模式。

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房地产开发

一、出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。

  问题1:土地闲置费问题。(国税函【2010】220号、国税发【2009】31号)

  问题2:契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号(一级开发情况下出现的问题)

  问题3:考虑拿地的主体问题;例如,签订土地转让框架协议的可以是母公司,如果是最后签订协议,一定是项目公司。否则,土地再转让到项目公司,税收问题很严重。

  问题4:返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如,某公司5亿元拍下了土地,政府又返还了2亿元土地出让金。

  思考:如果是直接减免的土地出让金呢?是否需要计入应纳税所得额?

  问题5:以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答,认为看似企业没有花钱就去的了土地,实际上支付的修路款就是去的土地的对价,因此可以进入成本。类似的,企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通)

  二、创造招、拍、挂(操纵政府)

  第一步,国家将土地收储,支付给开发企业补偿费,营业税(国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件)不征税,土地增值税(《条例》和财税【2006】21号文件,不征税,企业所得税(国税函【2009】118号文件,享受搬迁补偿纳税待遇) 第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。 第三步,如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来完成。

  总结:该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。

  三、购买转让土地(项目)

  买方:直接按照支出款项作为成本费用,除了缴纳契税以外,没有其他涉税问题,最干净。 卖方:涉及税收很高。第一,企业所得税;第二,营业税;第三,土地增值税,第四,涉及法律问题,第五,实质重于形式(国税函【2007】645号)。

  四、“购买股权”

  卖方:只有企业所得税,没有营业税和土地增值税。(财税【2002】191号、青地税函【2009】47号、国税函【2000】687号)

  买方:税负较重,风险较大。1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除,相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了(资本结构的一般变化,其税收待遇不变)。2、标的企业未来的税务检查风险。例如,该企业账上有3000万元白条。3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。(不能为目标企业的过去买单,例如:过去偷税)4、该企业的其他潜在负债。(例如:电讯盈科将北京的土地转让后罚款主体依然是华夏房地产公司)

  五、“创造境外卖股权”

  (一)境外卖股权。将使得企业所得税税率从25%下降到10%,所以如果预计到未来将转卖股权,拿地之前就要建立外商投资企业去参与拿地是最好的方式。 (二)将增值分段,创造境外卖股权(组合拳)。

  六、设立spv购买股权”

  七、直接同目标企业合并,然后目标公司的股东卖股权。

  企业合并法律程序比较复杂,但是在几乎零税负的情况下将土地拿到手,如果能够操作成功,税收利益很大。

  八、有地一方投资到地产公司,然后卖股权 。

  节省税负有限,只省略了营业税,好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税和土地增值税前扣除。相比较直接卖土地来说,是比较好的方式,综合税负来看,上游少缴了营业税,而下游税负没有提高。

  九、非地产公司投资到非房地产公司,然后同地产企业合并,或者申请房地产开发资质。

  第一,企业投资到一家非房地产企业,名称为某某化工公司(该问题中南京市地税局问答明确不缴纳土地增值税),由于被投资方不是房地产企业,此时只缴纳企业所得税,而不缴纳土地增值税和营业税; 第二,企业被房地产企业吸收合并,仍不缴纳土地增值税和营业税。 第三,运作政府,补缴土地出让金后土地变性。但是不符合59号文件条件中的权益连续性,要缴纳企业所得税。

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