于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
房地产估价师在房产开发中的三大作用(律师整理)
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-09-14

房地产估价师是经全国统一考试,取得房地产估价师《执业资格证书》,并注册登记后从事房地产估价活动的人员。房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并,而对独立房地产经纪人应该提高认证门槛,其必须具有估价的知识和能力。

全国房地产估价师执业资格考试的科目包括房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产评估理论与方法、房地产估价案例与分析等,从上面这些信息中我们也可以看出,取得房地产估价师在以后的房产开发中起着很重要的作用。

北京房产律师整理如下:

房产开发

房地产估价师在房地产开发中的作用主要体现在以下几个方面:

一、在可行性研究阶段的作用

现在房地产开发的可行性研究,一般比较注重财务方面的评价,而忽视了市场方面的调查。而房地产估价师的介入,会较好的解决这个问题,因为房地产估价师具有丰富的专业知识和敏锐的市场洞察力。他们对房Hb广的价格有着深刻的理解和快速的反应。特别是现在土地政策的变化,由过去的挂牌、拍卖的价高者得,逐渐过度到招标,社会效益最大者得。在这种模式下,房地产估价师用威本法对项目的测算显得尤为重要,因为开发商的底线归根结底还是利润,用可行的方案来实现可行的利润,是房地产估价师重要作用的体现。

(一)保障性住房方面

现在国家大力发展保障性住房,主要包括限价商品房、经济适用房、廉租房。作为房地产开发企业,特别是国有企业,面【I缶着限价商品房、经济适用房巨大的市场。此类地块一般都以公开招标方式进行出让。更需要依靠制产喵骱师的专业知识,精心、精确进行测算,从既定销售价格,倒算出土地取得成本,开发企业根据成本上限取得土地,才可实现开发项目的预期利润。采用成本法进行估价时,要准确掌握如下因素:开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。销售价格扣除上述费用即为土地取得成本。开发利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础,根据开发类似房地产相应平均利润率水平来求取,或以企业认同的利润率底线来计算。

(二)商品房方面

在开发商品房时,确定开发项目可实现的销售价格是一个科学系统工程。价格谢氏,丧失应得利润,价格过高,得不到市场认同,销售受阻,项目开发无法正常进行。在此类项目可行性研究阶段,需要房地产估价师对拟开发项目的市场隋况做出科学的评估。一般采用市场比较法利段设开发法来对开发项目的销售价格进行确定。

1)市场比较法。运用市场比较法估价一般按下列步骤进行:搜集交易实例、选取可比实例、建立可比价格基础、进行交易情况修正、进行交易日期修正、进行区域因素修正、进行个别因素修正、求出比准价格。关键在于准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。

2)假设开发法。运用假设开发法估价一般按下列步骤进行:调查待开发房地产的基本情况、选择最佳开发利用方式、估计开发建设周期、预测开发完成后的旁地产‘价值,最后估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费,进行具体计算。用上述两种方法预测完成待开发房地产价值后,应结合类f以房地产价格的未来变化趋势来最终确定开发项目的销售价格,最终测算土地竞拍或摘牌价格。

二、在设计阶段的作用

设计阶段估价师的介入,可以最大限度的挖掘开发项目的价值因素,包括小区的布局、房型的组合、采光、绿化、通风等各类因素的制订与调配。价格始终围绕僦Ta2c_下波动,这是经济规律,任何人不能违背。通过估价师深入的挖掘价值因素,进而提高所开发房地产的内在价值,实I目价值最大化,实现最高最佳使用原则,是每一个开发商都愿意看到的,也是每一位业主都愿意得到的。所以,房地产估价师在房地产开发的设计阶段作用非常重要。

三、在房地产销售阶段的作用

任何一个产品最难的就是新产品定价,这是企业最头痛的事情。对于房地产的价格更是如此。所以,房地产开发过程中的销售阶段,必须有专业的房地产估价师的介入,才能实现企业利润最大化的目标。价格,是一把双刃剑,舞好了所向披靡,舞不好就会伤及自身。房地产项目的定价尤为如此。价高了没人买,价低了一抢而空,利润随之东流。所以,要利用房地产估价师的专业知识,发现项目的价值所在,结合市场行睛和项目自身的特点,揭开面纱看实质,科学的评估销售价格,制订科学可行的销售策略,才能更好的实现企业的目标。

(三)及时调整价格

房地产估价师应根据市场变化情况、项目销售情况,及时提出调整销售价格的方案。现在网络科技空前发达,每日、每月房价环比、比变化情况,都是调整销售价格的科学依。

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