于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
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公司房屋租赁合同纠纷该如何处理?
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-01-05

  一、公司房屋租赁合同纠纷该如何解决?

  (一)承租人对房屋进行的装修,在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

  1.对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的,在房屋租赁合同中,一般均规定,装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间,往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物,这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为,首先应由租赁双方对装修物进行协调,这样既解决了问题,同时也节省减少损失;如果协商不成,则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧,房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符,故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。

  2.对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的规定是:非产权人在使用他人的财产上增添附属物的,财产所有权人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按照约定办理;没有约定又协商不成的,能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定,最高法院的司法解释又过于笼统,所以在审判实践中难以把握。笔者认为:对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑:

  (1)房屋租赁合同合法有效,因出租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修形成的装修物,如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估,并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除,不能拆回的,进行评估,其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。

  (2)房屋租赁合同合法有效,因承租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修及形成的装修物,若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物进行评估,其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定的又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,其装修物无偿归出租人所有,因承租人有过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。

  (3)房屋租赁合同合法有效,因双方违约导致租赁合同被解除的,承租人对房屋进行装修形成的装修物,若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物的现价值进行评估,其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的装修的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,装修无偿归出租人所有。

  (二) 违章建筑的租赁合同纠纷的问题

  房屋属违章建筑物,对此订立的租赁合同无效。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》,对此都有了明确的规定,本是无庸置疑的。但就目前广东的情况来看,农村为发展经济,积极招商引资办厂,没有经过任何规划、报批、报建,建起了大量的厂房、工棚,表面上是以厂房出资他人(多为台商、港商)合作办厂,实质上是出租厂房收取租金。显然这样的租赁行为是非法的,是不应受到法律保护的。现实中,农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取的,村民的分红也就靠这一块。不幸的是很多外商赚足了钱后,有的长期拖欠租金,有的逃跑了,有的甚至留下一身债务要村集体来背。这种现状目前较突出,起诉到法院,法院又无法依法予以保护,村民怨气大。法院现在处于一种两难境地。一方面要依法办案,不能明知是违章建筑出租,也给予保护。另一方面,法院作为地方经济秩序和社会稳定的维护者,又不忍看到村民受到巨大的经济损失,而且因为法院的依法办案导致村民对法院工作的误解,是任何法院领导都不愿看到的。对类似这样的违章建筑出租问题,我们在审判实践中究竟应如何处理,是困扰基层法院法官的一大难题。

  二、公司房屋租赁合同纠纷相关案例分析

  【案情】

  2009年8月27日系争房屋权利转移登记至周某名下,房屋用途为居住。2013年5月10日李某(承租方、乙方)与周某(出租方、甲方)签订了《上海市商品房租赁合同》一份,约定甲方将房屋出租给乙方。合同第二条“租赁用途”中约定:乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为小龙虾店使用。合同另约定了租赁期限为2013年5月18日至2014年5月17日,月租金为9000元、保证金为18000元等。该合同签订后,周某按约向李某交付了系争房屋。2014年5月17日李某、周某就系争房屋重新签订了《上海市商品房租赁合同》,租赁用途不变,租赁期限为2014年5月18日起至2016年5月17日,第一年月租金为10500元,第二年月租金为11500元,保证金第一年为21000元,第二年为23000元。截止至2014年5月19日李某支付了保证金共计21000元,并付清了2014年7月17日之前的所有租金。2014年7月18日李某从系争房屋内迁出并将钥匙返还给周某。

  后李某等以系争房屋为居住用房,因工商单位查处无法继续经营,而双方合同中明确租赁用途是开小龙虾店,为经营之用为由,提起诉讼:1.要求判令李某、周某双方于2013年5月10日、2014年5月17日签订的《上海市商品房租赁合同》无效;2.判令周某返还保证金21000元并返还2014年5月18月至2014年7月17日的租金21000元。而周某则坚持认为系争房屋的租赁合同合法有效,李某提前解除合同,故其有权没收李某保证金。

  【审判】

  一审法院认为,合法登记的房屋信息属政府公开信息,所以李某、周某就系争房屋建立租赁合同时,李某对于系争房屋的性质是知道或者应当知道的事实,故李某、周某双方签订的《上海市商品房租赁合同》应属于当事人真实意思表示。李某出租给周某的房屋属合法房屋,双方建立的租赁合同所涉标的物不具有违法性,李某、周某合同中约定的“作为小龙虾店使用”是李某租赁房屋后承诺的用途,居住用房是否可以营业应属于行政部门管辖范围,李某以其实际使用房屋用途为由要求宣告合同无效,提出的返还租金和保证金的诉讼请求无法律依据。一审法院遂判决:驳回李某的诉讼请求。

  一审判决后,李某不服,提起上诉认为,1.周某故意隐瞒系争房屋为住宅用房不能用作经营的事实,属于欺诈;2.根据物权法第七十七条及上海市相关法律规定,业主不得违反法律、法规将住宅改成经营性用房,而根据合同法第五十二条规定,周某恶意违反法律强制性规定,隐瞒房屋性质,故双方租赁合同应当认定为无效;3.即便合同有效,但因为周某明知其房屋性质,但仍将该房屋作为经营性用房出租,并按照经营性用房收取租金,其对合同的无法履行存在过错,因而应当承担相应的违约责任。周某则辩称:在双方签订房屋租赁合同时,就向李某出示了系争房屋的产权证明。李某在经营长达一年多的时间里,一直未提出异议。此外,因为李某经营小龙虾存在噪音、油烟扰民行为,才被小区其他业主向工商机关投诉举报,导致其被工商机关查处,故不同意李某的上诉请求。

  二审法院认为,周某明知其房屋性质为居住,仍将其作为商铺出租给李某用作小龙虾经营,并按照商铺标准收取租金,致使承租人在经营过程中,被工商机关告知该房屋不能用于经营,从而无法实现合同目的。因而,周某对合同目的无法实现应当承担一定的责任。后经过二审法院调解,当事人双方达成和解协议,周某退还李某租房保证金1万元,并当场支付完毕,李某撤回本案上诉。

  【评析】

  随着我国社会经济的不断发展和城市化进程的加快,对商业经营场所的需求也日益加剧。而经营场所作为经营成本的重要组成部分,住宅商用就成为一些经营者为降低经营成本所选择的一种方式。然而,住宅商用改变了房屋的设计用途,违反了国家的规划目的,受到相关法律法规的限制,并由此引发大量的纠纷。“住宅商用”房屋租赁合同纠纷所存在的争议主要有以下几点:1.“住宅商用”房屋租赁合同的效力界定;2.“住宅商用”房屋租赁合同的撤销理由及行使限制;3.“住宅商用”房屋租赁合同履行不能的救济举措及法律后果。



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