于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
房屋租赁法律咨询:租赁房屋维修费由谁承担?
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-01-05

  一、租赁房屋维修费由谁承担?

  1、房屋家电故障,谁来承担维修费?

  房屋租赁法律咨询:我租住了一套一居室。住进去刚刚几天,电热水器就坏了。合同中没有约定谁负责维修。现在房东说是我在使用,由我负责维修。但是我刚刚用了几天,而且都是正常使用。请问,我和房东谁应该负责维修呢?

  房屋租赁律师解答:根据合同法的规定,租赁房屋中的家电以及其他设施的维修责任,在租赁合同中有约定的按照合同约定执行,没有约定的,由出租人承担维修责任。但是如果因为承租人错误使用或者人为故意造成损坏,应有承租人负责维修。你刚刚使用了几天,而且正常使用,应由房东负责维修。

  2、房屋因安全隐患,造成房客及他人煤气中毒、触电、被坍塌的房屋砸伤等事故,房东有责任吗?

  房东对房屋设施负有维修的责任,应保证房屋设施正常、安全地使用,如果因为租赁物的安全隐患导致租客的人身、财产损失,房东将承担赔偿责任;严重的也有可能承担刑事责任。

  另,建筑物发生倒塌造成他人损害的,其所有人或管理人应承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。

  二、承租人擅自改变房屋主体结构该怎么处理?

  房屋租赁法律咨询:

  陈某将自己位于xx小区的公寓房出租给张某,并签订了房屋租赁合同。交付房屋之后,陈某发现,张某在装修房屋时擅自改变了房屋主体结构,并拆去了一面承重墙。陈某要求张某尽快将房屋恢复原状,张某以租赁合同中未规定相关事项为由拒绝。陈某如何维护自己的权益?

  房屋租赁律师回复:

  合同法》第二百一十九条:承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第七条:承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。据此,在租赁期间,承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的,出租人享有法定解除权,并可要求承租人就出租人实际损失进行赔偿。

  我国《合同法》第223条规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

  另根据《天津市房屋租赁管理规定》第二十七条规定,承租人有下列行为之一的,出租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿:

  1.擅自拆改房屋结构或者故意损坏房屋主体结构的;

  2.擅自改变住宅房屋使用性质的。

  三、拖欠租金的承租人有优先购买权吗?

  1、承租人优先购买权的适用

  《合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买权利。

  (1)仅限于房屋租赁场合;

  (2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。

  (3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;

  (4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者.

  2、房屋优先购买权的例外情形

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称房屋租赁司法解释)第二十四条明确规定,具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

  (1)房屋共有人行使优先购买权的;

  (2)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

  (3)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

  (4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。

  3、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权?

  承租人对租赁房屋享有优先购买权,并不以其依据租赁合同约定支付租金为前提。但承租人欠付租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件,且出租人主张解除租赁合同的,承租人不再享有优先购买权。



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