于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
原告陈某与被告林某、汪某房屋租赁合同纠纷一案
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-01-10

案情介绍:
2010年5月1日,原告与被告林某签订房屋出租协议,约定被告林某将位于XX市深圳路-509-15号门市房出租给原告使用,租期两年自2010年5月1日起至2012年4月30日止,约定两年租金2万元,原告已经付清该款项。2012年4月15日,原告与被告林某续签房屋租赁协议,约定原告继续承租涉案房屋,租赁期5年,自2012年5月1日起至2017年4月30日止,年租金1.5万元,房租于每年5月1日前支付。2013年4月11日,原告通过邮政储蓄银行将2013年5月1日至2014年4月30日的房租1.5万元汇至被告林某账户。
2013年8月25日,二被告口头约定被告汪某购买被告林某所有的涉案房屋,被告汪某并向被告林某支付5000元定金。2013年9月5日,被告汪某又向被告林某支付购房款4万元,被告林某向被告汪某出具收条。2013年9月12日,二被告补充签订房屋买卖协议,约定:被告林某将涉案房屋卖给被告汪某,总价款为34.5万元,首付4.5万元,其中贷款15万元,剩余款项于2013年9月12日前全部付清,贷款到账过户,如被告林某再次违约则双倍赔偿,赔偿金额为19.5万元,被告汪某一切费用均由被告林某赔偿,如被告汪某反悔,已交被告林某的房款不退。同日,被告汪某通过中国邮政储蓄银行其妻子何某的账户向被告林某汇款15万元。2013年9月16日,原告诉至法院,请求确认其对涉案房屋具有优先购买权。
被告汪某称对涉案房屋其尚有15万元房款未付清,系因双方约定该款项由贷款偿付,但被告林某给银行打电话,银行将贷款业务停办造成的。被告林某对此予以认可,称因原告起诉,故其要求银行停办该业务。原告称其与被告汪某系邻居关系,其购买原告承租的房屋而未通知原告,属于恶意与原告串通,并非善意第三人。被告汪某对此不予认可,称其并不知道需通知原告,其并无通知原告的义务,且二被告就涉案房屋的买卖价格符合市场规律。
另查明,涉案房屋建筑面积25.74平方米。
北京房屋租赁律师认为,依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点为:原告主张确认对涉案房屋的优先购买权是否能够得到支持?
一、被告林某作为房屋的所有权人出卖租赁房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知作为原告的承租人,原告享有以同等条件优先购买的权利。若第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。法律赋予承租人的优先购买权,属于债权性质,该债权的行使条件并非是绝对的,而是有阶段限制的,优先购买权的行使仅能发生在买卖过程中未办理房屋过户手续前,而非房屋买卖的整个过程中。若买受人系善意且已经办理了所有权登记手续,则承租人的优先购买权丧失。
二、在合理期限内通知承租人的法定义务应当由出卖人承担,而非买受人,本案中,原告及被告汪某虽为邻居关系,但被告汪某并无通知原告的法定义务,其称也不知道需要通知原告,且二被告之间关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示的结果,约定的交易价格基本符合市场交易规律,现原告以被告汪某亦应当具有通知原告的义务主张被告汪某并非善意,被告汪某应当被认定为善意第三人。
二被告达成房屋买卖意向后,被告汪某依照约定支付了定金及部分购房款、向税务部门缴纳了购房所需的税费、向评估机构交纳了评估费、并向房管部门递交了房屋所有权转移登记申请书,即二被告就涉案房屋的买卖已经进入房屋所有权变更登记程序,被告汪某为所有权变更登记作出了必要的准备并履行了其应尽的义务,应当认定为被告汪某作为善意第三人购买涉案房屋并履行了办理房屋所有权登记的必要手续,现原告主张优先购买权,不利于市场交易的稳定,二被告签订的房屋买卖合同应当继续履行。
 
法院判决:
驳回原告要求确认其对二被告买卖的涉案房屋享有优先购买权的诉讼请求。
案件受理费减半收取50元,由原告负担。
 
相关法律法规:
《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第四款。

郑重声明:本网站资源、信息来源于网络,完全免费共享,仅供参考,版权和著作权归原作者所有,如有不愿意被转载的情况,请通知我们删除已转载的信息。

  

本站发布此信息目的在于传播更多信息,与本网站立场无关。本站不保证该信息(包括但不限于文字、数据及图表)准确性、真实性、完整性等。



关键字: 房产纠纷律师

上一篇:房屋租赁法对房屋租赁的相关规定有哪些?

下一篇:房屋租赁税费