于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
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建筑施工合同无效有什么后果?
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-07-11

  建筑施工合同无效有什么后果?建筑工程合同无效的情况也时有发生,努力干了一大阵子,才发现合同时无效的,这不仅浪费时间,也浪费金钱。那么建筑施工合同无效的情况有哪些呢?合同无效会有什么后果呢?北京房产纠纷律师说明如下:

  建设工程施工合同具有下列情形之一的,应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定,认定无效:一、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;二、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;

  (三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。第二条 建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支持。

  建设工程施工合同无效的处理中应注意问题

  基于无效合同的基本原理,考虑到建设工程施工的特殊性,在建设工程施工合同无效的处理中,应注意以下一些问题。

  (一)在建设工程案件的审理中,应牢牢把握工程质量是否合格这根主线。

  工程质量是承、发包人共同的生命线,它关系到社会的公共安全和人民群众的生命财产安全。为了确保建设工程质量,《合同法》、《建筑法》等法律、法规或者部颁规章都作出了许多具体规定,这些规定的核心都是为了保证工程质量。在审理建设工程施工合同纠纷案件时,应牢牢把握工程质量这根主线,以工程质量是否合格作为支付工程价款的前提条件。只要建设工程经验收合格,就可以要求参照合同中的价格条款主张权利,而人民法院应当予以支持。

  (二)法释[2004]14号第二条之规定确立的原则是施工合同无效时折价补偿原则,而不是无效合同按有效处理原则。

  虽然合同无效,但建设工程经竣工验收合格即具备了法定的交付使用条件,发包人应当支付工程款。法释[2004]14号第二条确定的“参照合同约定支付工程价款”原则,是按照当前建筑市场供需关系的实际情况所确定,符合我国的基本国情,平衡了合同各方当事人的利益,且避免当事人通过鉴定确定工程价款,扩大诉讼成本。参照合同约定支付工程价款的折价补偿原则,与《民法通则》、《合同法》的规定并不矛盾,而是在处理无效的建设工程施工合同纠纷案件中具体体现了《合同法》规定的无效处理原则。[1]

  (三)按照法释[2004]14号第二条规定,发包人是否有权请求参照合同约定支付工程价款。

  法释[2004]14号第二条规定了承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。相反,发包人是否也有权请求参照合同约定支付工程价款呢?回答是肯定的。一是建设工程施工合同的相对方为发包人与承包人,既然承包人可以请求参照合同约定支付工程价款,根据权利对等原则,发包人理所当然也应享有此权利。二是从法释[2004]14号第二条规定的目的和文义内容来看,并没有排斥、否定发包人的适用问题。

  (四)当事人不得请求继续履行无效的施工合同。

  合同被确认无效后,合同内容对双方当事人失去法律拘束力,合同尚未履行的,不得履行。当事人一方请求继续履行无效的施工合同,应予驳回。

  (五)当事人不得请求另一方承担违约责任。

  合同被确认无效后,将导致合同自始无效。该合同对当事人不再具有任何约束力,自然也包括合同约定的违约责任条款。由于当事人对合同的效力理解有偏差或法律水平较低,此种情形下,人民法院有告知当事人变更诉讼请求的义务。司法实践中,可能也存在当事人坚持诉讼请求而不愿意变更的情况,此时人民法院可直接驳回当事人的诉讼请求。

  (六)当事人不得基于法释[2004]14号第二十条请求按照竣工结算文件结算工程价款。

  法释[2004]14号第二十条规定:“当事人约定,发包人收到竣工结算文件后,在约定期限内不予答复,视为认可竣工结算文件的,按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的,应予支持。”该条是发包人逾期不答复也不结算所承担的法律后果,前提是施工合同为有效。当合同无效时,当事人不得依据此规定请求按照竣工结算文件结算工程价款。

  (七)施工合同约定的建设工程是“三无”工程或被行政主管部门认定为违法建筑工程价款的结算。

  什么是违法建筑,或者说是违章建筑?违法建筑是指未取得建设工程规划规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋及建筑物为违法建筑。所谓“三无”工程,指未取得土地使用权证、未取得建筑工程规划许可证、未办理报建手续的工程。对于这样的工程,如果发包人和承包人签订了施工合同,其效力如何?正式公布的法释[2004]14号未作明确规定。认为合同应当有效的理由是:房屋建设者违反《城乡规划法》等公法的规定,引起的法律后果是接受相关行政部门的处罚,其私法行为效力不受违反公法影响。《城乡规划法》第六十四条规定:未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。我们认为应认定无效。一是2002年8月《最高法院关于审理建设工程合同纠纷的暂行意见》第十条规定:“发包人与承包人签订无取得土地使用权证、无取得建筑工程规划许可证、无办理报建手续的‘三无’工程建设施工合同,应确认无效;但在审理期间已补办手续的,应确认合同有效。” 二是违章建筑具有违法性。具体体现在:①违法建筑违反了《城乡规划法》规定。②《城乡规划法》对此作出的规定是强制的规定,是有关合同效力性的规定。三是国家对违法建筑持否定性评价,是因为违法建筑损害了国家利益,规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管,使得违法建筑在现行体制以外生存,直接危及社会的公共安全,直接危及人民群众的生命财产安全。故,违法建筑直接损害国家和社会公共利益,并不是在当事人私权范畴内就能解决的问题,人民法院作为公权力的行使者,应当旗帜鲜明地认定就违法建筑订立的合同无效。[2]四是建设工程的特殊性决定了建设工程施工合同效力必然受建设审批手续的影响。建设工程具有不可移转、投资大、对周围环境影响大、涉及人民群众生命财产安全等特点,这些特点也决定了国家对建设工程从建设审批手续上必须作出严格规定和要求,否则有损公共利益。五是由于未取得土地使用权证、未取得建筑工程规划许可证的工程,无法进行竣工验收和备案,也就无法申领到相关权属证书。故该类合同应依据《合同法》第五十二条的规定认定为无效合同。

  因违法建筑或“三无”工程严重违反了《土地管理法》、《城乡规划法》,这样的建设工程无论工程质量是否合格,都不作为支付工程价款的依据,均应立即拆除和返还所支付的工程款。发包人或承包人的损失,是发包人的过错,发包人对自己的损失自负,同时应赔偿承包人的施工中支付人工费、材料费等实际损失;是承包人的过错,承包人对自己的损失自负,同时应赔偿发包人材料费等实际损失。双方都有过错,按过错大小各自承担相应的赔偿责任。

  (八)建设工程施工合同无效的工程质量保修。

  建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,发包人仍应参照合同约定向承包人支付工程价款。在支付了工程价款后,如何解决工程质量的保修问题?在正常情况下,建设工程经竣工验收后,在保修期限内出现的质量问题,由承包人依照法律规定或合同约定予以修复。 我国实行建设工程实行质量保修制度,这也是《建筑法》确立的一项基本法律制度。对此,《建筑法》第六十二条第一款规定:建筑工程实行质量保修制度。《建设工程质量管理条例》则在建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等方面,对该项制度做出了更具体的规定。该条例第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。由此可见,保修期限的规定是强制性的规定。在建设工程施工合同被确认无效后,合同关系不再存在,该合同对当事人不再具有任何拘束力。发包人不得要求承包人承担约定的保修责任,是不是承包人不承担保修责任呢?显然不是。承包人仍应在《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限内承担法定的保修责任。解决这个问题后,在履行保修责任的方式上,如果施工合同不是因为承包人没有相应的资质而被确认无效的,则仍由承包人承担质量瑕疵的维修义务。若施工合同是由于承包人没有相应的资质而被确认无效的,则不能由承包人自己来承担质量瑕疵的维修义务。可由承包人自行委托具有相应资质的施工队伍,来替代承包人承担质量瑕疵的维修义务,也可由发包人自行维修,修复的费用由承包人承担。

  (九)建设工程合同无效,承包人是否享有建设工程价款优先受偿权。

  合同无效而取得合法的工程款优先受偿权不符合立法精神,《合同法》第二百八十六条的语境是合同有效为前提。该法第二百八十六条规定:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。对于工程价款优先受偿权的法理定性,梁慧星教授指出:在立法过程中,《合同法》该条从设计、起草、讨论、修改、审议直到通过,始终是法定抵押权。担保物权中的抵押权、质权、保证以及附属于主债权的利息等,都属于主权利的从权利。既然工程款优先受偿权作为一种担保物权,是从主权利派生出来的,即对主债权工程款具有依附性,主权利无效从权利也无效。作为约定主债权的担保物权的工程款优先受偿权亦当然无效。江苏省高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》第二十条规定:承包人将建设工程价款债权转让的,建设工程价款的优先受偿权随之转让。该规定的法理也是基于保证债权作为从权利将随主债权的转移而转移的制度。 我国《担保法》第二十二条规定:“保证期间,债权人依法将主债权转让给第三人的,保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的,按照约定。”可见,主合同即施工合同无效的情况下,而支持承包人或实际施工人主张建设工程价款优先受偿权,有违法律精神。故,建设工程合同无效,承包人或实际施工人主张建设工程价款优先受偿权的,人民法院不应支持。

  (十)无效建设工程施工合同的效力转化。

  根据法释[2004]14号的规定,建设工程施工合同无效有下列几种情形:(1)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;(2) 没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;(3)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的;(4)承包单位将工程进行转包或者违法分包的。而法释[2004]14号第五条规定:承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同,在建设工程竣工前取得相应资质等级,当事人请求按照无效合同处理的,不予支持。由此可见,根据法释[2004]14号规定合同效力可以转化的情形只有“超越资质等级许可而签订的合同”这一种。从上述规定可以看出,在效力转化的时间点上应为“在建设工程竣工前”,即只有承包人在建设工程竣工前取得相应资质等级的才能发生合同效力的转化。
 

  无效施工合同纠纷的处理

  无效合同,是指已经成立的合同,因在内容或形式上违反了法律、行政法规的强制性规定或其内容损害了社会公共利益,而自始、当然、确定的不发生效力。[⑩]

  无效合同不发生法律效力,是指不发生该合同当事人所追求的法律效果,而不是不发生任何其他意义上的效果。当事人对无效合同的无效存有过错的,须承担缔约过失上的责任;合同已履行的,当事人应当将双方的财产状况恢复到合同订立之前的状态。

  (一)无效建设工程施工合同的类型

  根据《合同法》第五十二条的规定,无效合同的种类主要有几下几种:一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同,损害国家利益的;恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的合同;以合法形式掩盖非法目的的合同;损害社会公共利益的合同;违反法律、行政法规的强制性规定的合同。这是衡量合同无效的一般意义上的规定,对所有种类的合同均适用。同时,施工合同的效力还受到不同领域的多部法律法规的调整。实践中,导致施工合同无效的原因主要集中在违反法律、行政法规的强制性规定方面。综合考虑建设工程施工合同的特点和实际情况,实践中无效施工合同主要有以下几种情形:

  第一,没有资质或超越资质等级的实际施工人借用有资质的施工企业名义订立的建设工程施工合同。《建筑法》和《建设工程质量管理条例》,均明确禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。只有具备相应法律资质的法人单位才有资格与建设单位签订施工合同。个人或者不具备相应资质的法人签订的建设工程施工合同因合同主体不合格而无效。

  第二,建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的建设工程施工合同。招标发包是订立施工合同的基本方式,建设工程除不宜进行招标、投标者外,应当依法以招标发包方式确定承包人。因违反《招标投标法》的有关规定导致施工合同无效的主要情形有:建设工程依法应当招标而未招标的;招标人泄露标底的;投标人串通投标的;招标人与个别投标人恶意串通,内定投标人的:符合条件的投标人少于三家而定标的。

  第三,违法分包、转包的建设工程施工合同。《合同法》、《建筑法》对建设工程转包作出了禁止性规定,对工程分包作出了限制性规定,违反这些强制性规定的施工合同无效。

  根据建筑法规定,违反规定的行为主要表现为:发包人将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分后分包给几个承包人;承包人未经发包人同意,将自己承包的工程全部或部分地分包给第三人;承包人将其承包的工程分包给不具有相应资质等级的第三人;分包的第三人将其分包的工程再次分包的;承包人将主体结构的施工工作分包给第三人;承包人将其承包的全部建设工程转包给第三人:承包人将其承包的全部建设工程肢解以后以分包名义分别转包给第三人。

  第四,违反国家计划的建设工程施工合同。《合同法》第二百七十三条规定,国家重点建设工程合同,应当按照国家规定的程序和国家批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立。据此,本规定属于法律的强制性规定,违反此规定的施工合同无效。

  (二)无效施工合同的处理原则

  合同被确认无效后,依合同法第58条的规定,当事人因该无效合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。对无效施工合同亦应依此原则处理,同时结合施工合同的特点,按照施工合同实际履行情况和工程质量状况,采取停止履行、恢复原状、赔偿损失等不同的处理方式。现分述如下:

  1、施工合同尚未履行前被确认无效的。尚未履行前被确认无效的施工合同,双方当事人均不能再继续履行。这时,无效建设工程施工合同的处理只按照缔约过失来承担责任,即由有过错的一方赔偿另一方因合同无效而造成的损失。主要包括为准备签订、履行合同支出的费用和签订合同过程中支出的费用;双方均有过错的,依照过错大小承担相应的责任。

  2、施工合同履行中被确认无效的。这种情况比较复杂。一般按照下列三种方式进行处理:

  第一,停止履行。无效建设工程施工合同自始无效,合同被确认无效后,应当立即停止履行,双方均不能再按照合同约定履行。

  第二,恢复原状。应根据质量状况区别对待:一是已完成的部分工程质量低劣,存在难以弥补的质量缺陷和安全隐患或者该建设工程严重违反规划,在不应该建设的区域范围进行建设,应该对该部分工程予以拆除,已支付的工程款应该返还。二是已完成部分工程质量合格或者能够以较小的代价弥补工程质量缺陷的,为充分利用工程价值,节约社会资源,对该部分工程应该折价补偿。折价时,应该按照合同约定的工程价款比例折价。

  第三、赔偿损失。损失范围不包括上述恢复原状时的折价补偿。主要包括为准备签订、履行合同支出的费用和签订以及履行合同过程中支出的费用,包括直接费用和间接费用。但是,在此仍需区分以下几种情况:一是己建工程应该拆除,而建设方存在过错的,建设方对自己的损失自负,同时应该赔偿施工方施工工程中支付的人工费、材料费等实际支出费用;如果是施工方存在过错的,施工方对自己的损失自负,同时要赔偿建设方材料费等实际支出的费用。双方都有过错的,按过错承担相应赔偿责任。二是已建的部分工程质量合格或可以弥补工程缺陷时,这时的赔偿范围就仅限于工程材料和人工之外的实际支出费用和维修费用,仍然按照过错大小和比例承担责任。

  3、建设工程施工合同已经履行完毕后被确认无效的。此种情况按照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纷案件适用法律问题的解释》第二条和第三条的规定处理。

  第一、施工合同已经履行完毕后,建设工程经竣工验收合格的,建设方应该参照合同约定支付施工方工程价款。但仍应追究双方的其他相应法律责任,否则这种情况就和有效的施工合同没有两样了。第二、施工合同已经履行完毕后,建设工程经竣工验收不合格的,要分两种情况给予不同处理:一是维修后建设工程经竣工验收合格的,建设方仍应参照合同约定支付施工方工程款,但施工方应承担相应的维修义务,或自己维修,或负担建设方维修费。二是维修后建设工程经竣工验收仍不合格的,建设方不支付施工方工程款,对此损失由施工方自行承担。如果发包人对造成工程质量不合格也有过错的,发包人虽然可以不承担按照合同约定支付工程价款的给付义务,但是应当对承包人不能得到工程价款的损失按照过错承担赔偿责任;同时按照双方的过错及过错大小对其它损失承担相应的赔偿责任。这里的其它损失,包括签订、履行合同和合同被确认无效后的后续费用,如拆除质量不合格的建筑物的费用、工程延期费用、材料费等。

  施工合同被确认无效后,如果该合同属于损害国家、集体、或者第三人利益的情形的,应收缴财产。

  无效施工合同的法律后果除了承担上述民事法律责任外,还要承担相应的行政责任;造成严重后果,构成犯罪的,还要承担刑事责任。

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