于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
房地产律师实务与前景
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2018-01-18

随着近几年我国的经济特区、经济技术开发区、高新技术开发区、旅游区、保税区以及新城建设的开展,土地成片开发的现象越来越普遍,因此我们也发现了房地产律师也逐渐走俏,下面我们来看一下房地产律师实务内容有哪些?前景如何发展?

房地产律师实务的内容

  房地产建设项目一般周期长,通常可以分为以下四个阶段。由于每个阶段的特点不同,律师在每个阶段所提供的法律服务也有所不同:

  1.建设项目工地的前期开发阶

  段前期准备工作主要包括计委对房地产项目进行立项审批,规划部门对项目进行规划审批,进行施工设计,土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的三证(《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》)都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同,取得的时间也不尽相同。在这个阶段,律师的主要业务包括:(1)保证开发商取得土地的合法性。从驭得土地的方式、审批的程序到签订具体的土地出让、转让合同律师都应当‘把好关”,比如说有的地方存在违规批地问题,交付的土地没有“七通一平”等情况,对这些问题,律师都要从合法的角度做好审查。(2)本阶段涉及的合同较多,可能会有《房地产出让合同》、《房地产转让合同》、有关市政配套的一系列合同等等,律师一定要做好合同的洽谈、起草、审查,因为这些合同都是后一开发阶段的基础合同,不能出现任何的疏漏和瑕疵。(3)这个阶段,涉及的行政审批较多,即使在目前很多地方有审批大厅,简化了办理程序、审批事项、审批环节,但大大小小也涉及到40余项的审批(各地尚有不同),律师要协助建设单位进行审批、请示、报告,缩短审批 时间,使得工程顺利开工进展。(4)在土地的前期开发过程中,协助建设单位向有关部门做好请示、报告工作。

  2.项目的建设施工阶段

  建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是旁地产开发的重要阶段,开发商在这个阶段委托有资质的公司进行项目设汁、项目施工、项目监理,并组织项目的交接验收。在本阶段,为了更快地收回成本,回笼资金,实现赢利,开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。这个阶段,律师的主要业务包括:(1)参与本项目工程设汁招标文件、施工招标文件的起草、制定,参与建设单位对设计、施工投票文件 的审查;(2)参与项目设计合同、项目施工监理合同、委托测绘合同、委托助察合同、项目工程承包合同的洽谈、起草、审查与修改;(3)代表建设单位审查承包方提出的工程分包单位的资质等级与履约能力,审查确定工程分包合同;(4)协助建设单位依约全面履行工程承包合同、设备采购安装合司,积累和保管履约资料及反索赔资料,帮助建设单位加强项目文件、资料管 理;(5)协助建设单位控制工程造价,审查工程量增减的签证依据,处理因工程造价引起的争议,协调建设单位与政府工程造价部门的联系;(6)参加建设单位对竣工工程的验收、交接工作,对验收、交接工作提出法律意见。

  3.项目经营管理阶段

  在这个阶段主要是房屋的销售,销售分为预售和现房销售两个阶段。预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣工之前进行销售,现旁销售即开发商在取得《竣工证》或取得大产证后进行销售。这个阶段可能会涉及到委托销售商进行销售、委托物业管理公司进行前期管理等。销售阶段是开发商出售商品房,回收资金,实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。这个阶段律师的主要业务包括:(1)参与建设单位与楼宇销售代理商就代理销售事宜的谈判,审查、修改建设单位与代理商的代理销售协议书,达到可签约的条件;(2)代表建设单位就可依法转让的项目成品转让事宜,与拟受让方进行谈判,起草、审查、修改转让协议;(3)协助建设单位起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等相关法律文件;(4)参与建设单位与银行有关商品房抵押贷款的谈判,审查有关商品房抵押贷款的法律文件;(5)协助建设单位与购房人签订购房合同;(6)协助建设单位根据具体情况设定物业管理模式,起草、修改物业管理前期服务合同,协助企业进行招投标。

  4.物业管理阶段

  这个阶段主要是物业管理企业在从开发商接管物业后,进行物业管理服务的活动。一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托,物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。这个阶段律师的主要业务包括:(1)为公司拟订、审查、修改各类物业服务合同、租赁合同、业主公约,包括对各类格式合同的增补;(2)协助公司制定各项物业管理措施、方案、制度;(3)处理开发商与业主(业委会)之间的公共部位、公共设施之争,比如小区的车位、绿地等;(4)处理公司与业主、租户之间的纠纷并出具律师函;(5)协助公司制定各内部管理制度。

房地产律师发展前景

  A. 国际化更有利 预计与2015年一样,律所业务的增长大多数将会在大型交易而非诉讼;有国际活跃度(在国外设立办事处、参与跨国业务)的律所会更容易在越来越全球化的市场获得机会。 大型律所继续在全球扩张。其中最明显的就是德同的各种合并,似乎快要赶上四大会计师事务所过万专业人员的规模了。 律所往往跟着客户走,律所在某个区域开分机构,一般是已经有客户在当地活动,或者有客户准备前往当地发展。虽然分机构的赢利并不一定十分可观,但也方便了部分客户。(之前文章就提到,外国律所在中国分支机构的营收约为5%。)如果在当地混得好,跨国律所一般很少考虑在当地合并其他律所;反之,跨国律所可能会考虑合并或者横向招聘当地律师。 报告认为,不少地区市场竞争激烈,已经有点供过于求了。所以就会看到有不少国际律所会关掉部分区域律所,或者退出某些市场。除了退出当地市场,跨国律所可能会考虑合并或者横向招聘当地律师。 对于要走向世界的律所,不时关注一下全球市场动态总没有坏处。那么全球各地法律市场是怎么样的? 不少美国律所设在英国的分支机构过得很滋润,而英国所的分支机构在美国发现市场已经饱和了,不太好混。除了一直热门的纽约、华盛顿以及加州,德克萨斯州会是一个新热点。 在欧洲大陆,德国的增长较为明显,西班牙和意大利都不怎么样。 油价影响一些国家。例如俄罗斯的市场由于油价而变得不稳;澳大利亚、加拿大等也受到影响,英美律所进入意愿不大。相比之下,同样对油气有所依赖的中东地区特别是阿联酋的市场业务需求却出现增长。 对于中国市场,报告形容是“对外国律所充满挑战”,但仍“乐观”观望。一方面,中国法律行业有向外国律所开放的风声,另外就是,中国律所也积极协助中国公司走出去。 新加坡经济发展不错,也比较欢迎外国律所,吸引不少地区以及国际律所。值得注意的一点是,由于印度本身限制国外律师执业,不少外国律所会选择新加坡作为印度业务的基地。 非洲、拉丁美洲继续吸引越来越多英美所目光,已经有不少律所到当地合并、联营。当地律所之间也有合并。在墨西哥,欧华律师事务所就在2014年底合并一家当地律所。报告预计,2016年有更多国际律所进入拉丁美洲。 此外还有多个地方值得留意,例如以色列、韩国、东南亚地区等。在上述这么多地区,中国律所似乎对哪里都很感兴趣。因为很多中国公司都在走出去,话语权也大了,中国律所的话语权也大。

  B. 律所的法律服务工作外流。 低成本的法律服务供应商开始取代传统律所,包揽常规的、可重复的法律工作。因为不少客户公司的法务部门都开始尝试更有效的降低成本。而这部分供应商也会慢慢拓展法律工作服务的范围。 另外,企业会将更多法律工作分配到法务部门内部,以控制成本。尽管如此,有人认为将来法律服务还是会从法务部门流回律所:因为法务部门扩大后,人力成本会增加,更多会考虑将一些常规工作外包给一些法律服务供应商或者一些叫价较低的律所。美国就一直流行LPO(法律工作外包),美国的公司或者律所就会把一些基本的工作外包到印度,因为两地语言皆为英语,而且印度人力成本低而且科技强。 另外,以四大为首的会计师事务所继续在美国以外的不少地区与传统律所竞争。

  C. 律所竞价压力增加, 由于企业法务更注重成本与性价比,同时外部竞争加剧,不少律所会面临降价的压力。 在价格压力之下,律所也开始采用非主流收费安排(Alternative Fee Arrangement)或者预先商定折扣价(Pre-negotiated Discount)。 但是非主流收费安排并没有如往年不少人预测的那样会上升,事实上变化并不大,但是也是主要的营收构成。而预先商定折扣价这个方式相比2014年也变化不大,是最主要的营收构成。 看来,无论以何种方式带来收入,提高效率才是王道。

  D. 项目管理部门的兴起,律所投入更多去提供效率。 为了更好进行预算,律所开始考虑控制各个项目的成本,并运用项目管理人员来控制成本并维持赢利。 此外,项目管理还要考虑项目中合伙人与律师的构成比例,可能会让更多价格相对低的律师进行工作。 项目管理更多考虑项目的特点、客户要求、赢利的可能性。因此,律师可能只挑选部分项目,并根据交易特点采取更好的收费与管理方式。

  E. 塑造品牌价值也越来越重要。 虽然注重成本,但企业法务对于他们所认为的“高价值”法律服务就很慷慨。律所就很有必要塑造比其他竞争者更有优势的法律服务品牌。 很多时候,价值越高,市场需求反而更大,客户也更愿意接受。 所以,这时就考验法律团队有多么专精。

  F. 并购仍是重点,诉讼继续低调。 在业务领域来看,在2015年前10个月,房地产和公司业务是欧美律所唯一较2014年增长的领域。诉讼一如既往的疲软。 全球性的大型并购依然活跃,100亿美元规模的并购交易在数量上是史上最多的。其中医疗、科技以及金融行业的并购增长很快,跨境交易也在增加。 未来一年,交易数量会有所下降,特别擅长跨境交易的律所依然会得益,而其他律所会由于总数的下降而有所影响。 由于全球化的影响,跨境交易增加,关于监管合规、国际调查、网络安全以及风险管理的事务也将会增加。其中网络安全与数据信息保护业务增长显著。很多律所本身也面临网络安全的问题。(国内在这一块由于监管环境不一样,在网络安全以及数据保护还没有这样的增长。) 由于大型诉讼案件的成本不断增长,客户企业也更少会运用诉讼。 正如上面提到,企业的法律工作开始分配给法律服务供应商、企业内部法务部门,传统律所的诉讼业务受到影响。 但是这就形成一个恶性循环。一些律所只好不停的压低价钱,企业也出于成本考虑,使用更高性价比的律所或者供应商。也有律所开始运用科技(往往是第三方供应商)去完成工作,不然,业务还是会流到第三方供应商那里。 不过,目前各类法律供应商所获得的业务量还只是占市场的一小部分。 虽然诉讼业务总体上将会继续“低调”,金融、银行相关诉讼还是不错的;知识产权诉讼业务也一如既往地保持强劲。 在诉讼相关领域,诉讼融资(Litigation Funding)也吸引越来越多的注意。诉讼融资提供了传统银行融资之外的一个选择。投资人投入资金支持进行诉讼案件,最终从获得的赔款或者补偿费中分成。这吸引着企业法务去降低企业诉讼成本,也吸引律所去降低在大型诉讼的风险。

  G. 网络安全问题日渐变得重要。 网络安全成为律所的一个增长业务领域。 但不少律所也面临各种各样的网络安全与信息保护问题,特别是对于大型的律所。这方面的成本也预计会增加。 因此,律所对科技应用的投入也在增加,例如提升管理系统,特别是网络安全方面。由于监管环境差异,网络安全与律所发展这个问题在中国的探讨还不多。

  H. 人才与新老更替问题凸显。 律所支出主要来自人员的薪酬福利。调查显示,律师人数从2014年第四季度到2015第三季度之间增长1%。 而且律所的整体人员架构也变得“更高级”(就是高级人员如非权益合伙人、高级顾问等高级人员的比例增多),这也增加了各种成本。因此,律所对于权益合伙人的比例控制更严谨,该比例只有0.4%增长。 报告认为,律师人数增长率超过了实际需求,律师的产出也下降了0.5%,而2014年的律师的产出较2013年上升了1.0%。 前面提到,律所收入差异分层明显,这会引发一部分律所的优秀律师跳槽。 对于短期的差异与波动,如果律所可以实现合伙人的营收目标,一般可以作出调整。否则,如果律所还是赶不上变化,PPEP长期无法达标,业绩好的律师就会跳槽,这些律所就变成同等对手“挖角”或者“合并”的首选对象。其中挖角更多是指横向招聘(Lateral hiring)。 如果律所在营收出现波动,就要在文化、沟通以及营收管理上做足工作留住人才。 美国律所也面临人才供应问题,不少有能力的律师甚至法学毕业生可能会跳去其他行业。另外,报告提到,现在的法学生数量不够,而且总体素质不如从前的毕业生。 不过,这种情况可能会提高律师的薪酬。 同时,不少律所还要考虑合伙人老龄化以及新老更替的问题。这不只是领域或者部门的事情,更是整个律所层面的大问题。

郑重声明:本网站资源、信息来源于网络,完全免费共享,仅供参考,版权和著作权归原作者所有,如有不愿意被转载的情况,请通知我们删除已转载的信息。

  

本站发布此信息目的在于传播更多信息,与本网站立场无关。本站不保证该信息(包括但不限于文字、数据及图表)准确性、真实性、完整性等。



关键字: 房地产律师

上一篇:北京房地产纠纷律师

下一篇:离婚律师费用