于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
2018年“一房二卖”新规
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2018-01-02

下文是北京房产律师网小编整理的而关于我国“一房二卖”的法律特征内容,以及我国2018年“一房二卖”的新法律规定内容。

“一房二卖”特征

  1、在前后两个房屋买卖合同中,房地产开发商存在违约或欺诈,而第一买受人一般无过错,第二买受人可能是被欺诈,也可能存在主观恶意。

  2、房地产一房二卖的行为必然导致买受人利益受损,一方买受人的债权得不到实现。

  3、商品房的一房二卖的主体是特定的,即销售方为房地产开发企业。在商品房的一房二卖中,要出售房屋的是房地产开发商,而受让方则可以是任何自然人、法人,也可以是其他组织。

  4、商品房一房二卖中房地产开发商与不同买受人签订的两个合同中,标的是具有特定性的物,是以同一房屋为标的签订的两个买卖合同,同时存在两个债权,但不能并存两个物权,这才会引起房屋所有权的归属纠纷。

  5、商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合同之后,办理过户登记手续之前发生的,如果先买人已经办理了登记手续,也就依法取得了对房屋的所有权,房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖合同,不构成一房二卖。

2018年“一房二卖”新规

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房司法解释》)已于2003年6月1日起施行。其中第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。有人认为这是对于一房二卖问题的一般性规定。小编不以为然。对于相关问题应如何理解与适用,在此试做探析。

买受人的赔偿请求权和合同无效请求权。同一房屋,债权与物权并存时,根据物权优先于债权的原则,谁先登记谁先取得房子。若第二买受人办理了过户登记手续后,第二买受人依法取得了房屋的所有权,其买卖合同得到实际履行,这也就意味着出售人对第一买受人买卖合同的默示拒绝履行。

第一买受人可以依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同若干解释》)第八条:“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”如果第二买受人是恶意串通取得房屋所有权,那么第一买受人就可以依《商品房买卖合同若干解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持”之规定,请求确认后买方的合同无效。

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