于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
房产免费咨询律师
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2018-06-15

  房产免费咨询律师_买房要注意 谨防“灰空间”

  两房变三房、三房变四房、三房变五房,小到几平方米的露台,大到十几平方米的入户花园……当前,各种样式的“购房送面积”遍布楼市。一项调查结果显示,九成购房者对“送面积”满意度极高。

  “偷”来面积并非“免费午餐”

  对于购房者而言,免费赠送的面积,不异于“免费的午餐”。 但是,赠送面积真的实惠吗?

  郑州某建筑公司一名设计人员向记者透露,“赠送面积”其实是开发商的一种促销手段,与商场搞促销有异曲同工之妙。“比如一套房子,总价50万元,正常面积应该是100平方米,也就是每平方米5000元,可房产商硬要把它整成70平方米,然后说送你30平方米,但单价却变成了7000多元一平方米”。

  开发商请客,业主买单

  不少人笑言,“赠送面积”其实是开发商请客,业主买单。我们不妨来算一算。比如东区某楼盘的一套房子的产权面积为108㎡,单价为6900元/㎡,总价为745200元,加上“赠送面积”实得面积为134㎡。

  购房者的普遍计算方法为:745200元÷134㎡ =5561元/㎡。此单价虽然略高于周边房源,但加上赠送面积还是让人感觉很超值。

  然而,购房者不知道的是,这种计算方法并不准确。对于“赠送面积”,开发商不支付土地成本、没有报规、报建等费用,只产生修建成本,我们按1000元/㎡来计算,“赠送面积”需花费开发商26㎡×1000元/㎡=26000元。这个金额才是开发商所谓的“赠送”。

  所以,正确的计算方法应该是这样的,(745200元-26000元)÷108㎡=6659元/㎡,事实上单价比之前贵了1098元。并且,这个26㎡的“赠送面积”是得不到法律认可的。

  后期装修成本不容忽视

  后期的装修成本也常容易被购房者所忽视。赠送面积大多分为两种,一是阁楼、挑高等空间面积赠送,二是露台之类的外置面积赠送。不论是哪一种赠送面积,都需要业主进行搭建或特殊装修,其造价成本比普通装修高出许多。

  比如露台,记者咨询一家家装公司得知,封闭露台的价格很高,尤其是在有些新建社区规定不许有悖原外檐风格的情况下,很多业主只能选择全中空玻璃封闭,其材料每平方米售价在400~600元之间,通常封闭一个占地5~7平方米的露台成本都会超过3万元。

  除此之外,增加的面积也需要与居室其他部位进行同档次、同风格装修,因此这部分增加面积的装修成本较高,购房者还需提前做好预算。

  参谋

  揭秘开发商怎样“偷面积”

  李乐是一名资深验房师,在郑州从事验房行业多年。在采访中,他给记者总结了一些开发商“偷面积”的常用手法。

  低台凸窗和落地凸窗

  把带窗外墙向外推移,把窗台放到最低,做成大玻璃窗,这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积,只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可偷到面积。

  目前“偷术”又有了很大改进,在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”,但客户装修时,这个“低台”往往可以打掉,使凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。

  超大入户花园和大阳台

  入户花园和阳台只计一半建筑面积,通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招,这一招不但能偷到很大面积,甚至能“抢”——抢出一个房间!

  赠送大露台

  无盖的露台通常采用退台的方式实现,上盖高度达到或超过两个层高的阳台也视为露台,均不计入建筑面积,是能偷到最大面积的方式。在赠送大露台中,开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。

  赠送半地下室、地下室

  一楼住户赠送半地下室,开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连,使得楼上楼下有机结合起来。有些则与入户花园结合,成为一个极富个人情趣的私密空间。

  隐藏式衣橱

  隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下,不用计入建筑面积,但业主却可以使用。开发商在屋内做一道假梁,将部分空间隔成两层,下层空间不超过2.2米,上层空间0.6米左右用做储藏室。

  在装修的时候,购房者可以将故意设计的那道假梁打掉,使得房屋空间变大。

  层高做大,增加竖向可利用空间

  这种做法已经广为流传于小户型中。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后,在上层做一个层高低于2.2米的阁楼,使空间得到充分利用。

  空中单元连廊

  在两个单元之间做一个连接的空中过道,房屋验收后,分割给两户人家,作为自己的私人空间,多出一个休闲空间。

  律师观点

  “赠送面积”无法律保障

  河南国基律师事务所律师申继东在接受记者采访时说,只有在产权证上登记的面积才是合法的,赠送的面积如果不写进房产证,遇到产权纠纷等问题时,将得不到法律保障。

  他表示,大多数“赠送”的面积只有使用权,没有产权,如独立使用的露台、花园等,有的是属于业主共有部分,开发商不能约定为属于某一户业主使用,如公共的楼顶平台等。

  “‘赠送面积’因为不属于产权面积,所以今后如果遇到赠送面积缩水、拆迁、出售、继承、抵押等情况时,购房者的权益将很难得到保护,极易产生纠纷”。

  他提醒购房者,在购买有“赠送面积”的房屋时,要弄清楚赠送的面积是否算建筑面积,如果算,那就是开发商真真正正的“赠送”;如果不算,购房者得到的其实只有使用权。

  他说,比如产权证上100平方米的房子,开发商只收90平方米的钱,那10平方米才能算是真正的“送面积”。

  申继东说,购房者在购买新房时,要细看合同条款,涉及赠送面积,要弄清楚该赠送面积是否合法,是否与规划相符,如果变更了规划,是否办理了相应的变更手续。

  购房者的普遍计算方法为:745200元÷134㎡ =5561元/㎡。此单价虽然略高于周边房源,但加上赠送面积还是让人感觉很超值。

  然而,购房者不知道的是,这种计算方法并不准确。对于“赠送面积”,开发商不支付土地成本、没有报规、报建等费用,只产生修建成本,我们按1000元/㎡来计算,“赠送面积”需花费开发商26㎡×1000元/㎡=26000元。这个金额才是开发商所谓的“赠送”。

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