于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
陶某与余某,陈某梅,陈某涵,XX县第一建筑工程公司,李某房屋买卖合同纠纷一案
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-01-09

案情介绍:
2004年11月15日,陈正于(甲方)与陶某(乙方)签订《购房合同》,约定:一、房屋坐落位置:XX县新县城北门路居委组团三期移民房,四环路。二、建筑主体为砖混结构,建筑总层高8层。三、乙方所购房屋从门面计为第一层,面积为平方米。结算以产权证面积为准。门面位置:×××××××××门面(现×××××××××××××××)。四、约定价格:门面单价500元/㎡计算。五、付款办法:1、签订合同时,乙方向甲方预付款壹万叁仟叁百元整。余款每一年付甲方壹万元正,利息按千分之五计算(总金额63320元—13300元=50020元)……九、房产证由甲方办理,费用由乙方负责。合同签订后,陈正于便将讼争房屋交给陶某管理、使用至今。2014年2月13日,陶某所购买的×××××××744号、746号、748号门面的房地产权证已经办理。
2003年8月23日,XX县名山镇北门路居委会(甲方)与XX一建司(乙方)签订《XX县名山镇北门路移民房建工程承建开发合同》,载明:第一条总则1、甲方将新县城用于名山镇北门路移民迁建的土地(居委组建部分)交给乙方承建开发建设,乙方根据甲方居民原有土地及房屋面积,在新县城居民的《四定》规划地块上建房安置甲方居民。2、合同签订后,组团建设必须先移民后开发,先安置移民,余下的房屋由开发商出售……另根据第00432号民事判决书中查明的与本案相关事实:三峡库区移民迁建期间,蒋应安、蒲永清等移民户的委托代理人江光枢以XX县名山镇北门路居委会移民房建工程的中标人,与李某、陈正于口头协议将竞标获得的工程施工权转让给李某、陈正于,由二人合伙承建XX县名山镇北门路居委会组团移民房。因李某、陈正于个人无建设工程施工资质,遂挂靠XX一建司。2003年8月29日,XX一建司与XX县名山镇北门路居委会及各分户签订了建设工程承包合同,合同内容为:1、移民户将移民划拨土地交给XX一建司建房安置移民,移民房的归还原则为以房换房“淹一还一”的办法……2003年10月16日,XX县名山镇北门路居委会(甲方)与陈正于(乙方)签订《XX县名山镇北门路居委会组团移民房建工程承建合同》,载明:1、甲方将新县城“四定”规定地块给乙方承建,安置甲方街道居民,安置居民的还房归补结算原则按照与居民签订的合同为准(乙方与移民户合同另订)。2、质量标准、土地划拨、资金管理、安全责任按照与居民签订的合同为准。该合同签订后,陈正于未与移民户签订分户协议。2004年4月5日,XX一建司(甲方)与李某(乙方)签订《工程项目目标承包责任制》,载明:同意XX县名山镇北门路居委组团工程由李某担任项目经理,负责完成该工程的施工任务……三、甲方中标工程,乙方必须向甲方交该工程总造价4%的管理费,4.86%的税金(甲方向税务征收部门缴纳)。上述款项均由甲方在建设单位每次划给的工程款中按比例扣除,扣除上述款项后,所有盈利全权乙方所有,在工程竣工验收并与建设单位结清工程款后,甲方一次性支付给乙方,若工程亏损,全由乙方负责,并保证工程竣工及验收和交付使用……李某、陈正于均自认是该工程的实际承建人。在施工过程中,由于种种原因导致工期延长,XX一建司应收工程款已足额收取。
2013年11月11日,在XX县名山街道办事处、XX一建司、XX县信访办公室见证下,由李某、江光枢、余某3人对××××××××38号及39号的35个门面身份资格进行确认,形成《房屋产权处置确认书》,该确认书列明了XX县名山镇北门路居委会Pb-1区38幢、39幢购门面人的姓名、门面编号等,出售人均为陈正于。余某表示35个门面均是陈正于出售,要求政府办理产权证到业主;江光枢、李某则表示对38幢的9、10、12号以及39幢的12、14、15、16、17号共8个门面的购买人无异议。39幢的4、10号门面系陈正于在2008年双方有争议后单方出售,不予认可。其余25个门面认可系陈正于以低于市场价出售。陶某所购买的房屋位于38幢1—4号门面,即×××××××××748号、746号、744号、742号。
坐落于×××××××××××38号的1至8层房屋及39号的1至8层房屋于2010年2月8日分别办理了房地产权证(证号:××××××××××××××××××),该幢房屋第1层为商业用房,第2-8层为住宅,登记权利人为XX县名山镇北门路居民委员会。
余某系陈正于之妻,陈某梅、陈余函系陈正于之子女;陈正于现已去逝。
商品房买卖纠纷律师认为,XX县名山镇北门路居委会与XX一建司签订《XX县名山镇北门路移民房建工程承建开发合同》后,陈正于、被告李某均属于涉案建设工程的实际施工人。根据《XX县名山镇北门路移民房建工程承建开发合同》的约定,被告一建司所修建的移民房屋应当先安置移民,余下房屋由开发商出售。但实际上该工程由陈正于、被告李某作为实际施工人而共同修建,被告XX一建司属于被挂靠的单位,在本案诉讼过程中,被告余某、李某均自认陈正于与李某之间存在合伙关系,故陈正于、被告李某对于XX县名山镇北门路居委会安置移民房屋后余下的房屋有权处分。因陈正于、被告李某之间存在合伙关系,从出售房屋的习惯来看,出售的房屋都是以陈正于的名义对外出售,被告李某在此期间并未直接参与出售房屋的行为,也未以自己的名义或与陈正于联名出售房屋,陈正于出售房屋的行为从外观上也应属于履行合伙事务,故陈正于对于本案所涉的房屋的处分行为合法有效。因此,原告与陈正于签订房屋买卖合同的权利义务应及于陈正于、被告李某,现原告要求继续履行合同,合伙人对外应当共同承担责任。被告李某认为原告与陈正于签订合同时未征得其同意,该行为违反法律对共同共有物处分行为的强制性规定而无效的观点法院不予采信。根据我国对于合伙的法律规定,合伙人对外应共同承担责任,在诉讼法意义上说,合伙人应当属于必要的共同诉讼人,即李某应在本案的诉讼地位应当系被告,其以第三人身份申请参加本案诉讼不符合法律规定,应当予以变更。
被告李某认为其与陈正于合伙修建,对于房屋属双方共有,陈正于与原告恶意串通、以明显低于市场合理价格买卖房屋而不具善意性质,合同应为无效,但其并未举示充分证据证明原告与陈正于存在恶意串通行为。
陈正于与原告陶某签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,合同签订后陈正于已将房屋交付原告占有使用至今。现因陈正于已去逝,其债权债务应由其继承人享有和负担,故被告余某、陈某梅、陈余函应当负有协助原告办理房屋权属登记的义务。
对于被告XX一建司是否应承担协助原告办理房屋权属登记的责任问题,笔者认为,被告XX一建司是接受实际施工人的挂靠成为房屋的法律意义上的承建人,虽然其与原告没有房屋买卖合同关系,但被告XX一建司作为出名的承建人,被告XX一建司也应当承担协助原告办理房屋权属登记的责任。
对于是否追加XX县名山镇北门路居委会的问题,因原告与居委会并无合同关系,陈正于、李某亦不是执行居委会的职务行为,所修建之房屋在安置移民后的处置权也不在于居委会,故XX县名山镇北门路居委会不是本案必要的共同诉讼人。
 
法院判决:
一、陈正于与陶某于2004年11月15日签订的《购房合同》有效;
二、余某、陈某梅、陈余函、李某、重庆市XX县第一建筑工程公司在本判决发生法律效力后10日内协助陶某办理坐落于××××××××742号门面的房地产权登记手续,其办理登记所需税、费由陶某承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元,由被告余某、陈某梅、陈余函、重庆市XX县第一建筑工程公司、李某负担。
 
相关法律法规:
《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,


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