于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
沈某华与XX麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一案
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-01-09

案情介绍:
2010年3月25日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《预售合同》,约定由乙方向甲方购买系争房屋,总价417,240元。另,第十条约定,该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件:……第三种方案为:该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件,甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记,取得《商品房房地产权证》(大产证);第十一条约定,甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外;第十二条约定,甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款的日万分之一计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止;逾期超过90天,乙方继续履行合同,甲方继续向乙方支付违约金,违约金以乙方已付房款按日万分之一计算,至实际交付之日止;第十三条约定,该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付房屋的手续;乙方应在收到该通知书之日起20天内,会同甲方对该房屋进行验收交接;房屋交付的标志为交付钥匙并签署《房屋交接书》;第十四条约定,在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内,由双方依法向南汇区(现浦东新区)房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同补充条款第十五条第二款约定,乙方同意(系争房屋)由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理,乙方必须服从商务公司的管理。
《预售合同》签订当日,原告(甲方)与第三人(乙方)签订《物业委托经营合同》,约定甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理;委托经营的期限为五年,从2011年1月1日至2015年12月31日止。该合同第四条约定,1、甲方应在从XX五角世茂商城开发商处接受委托经营的物业(即交房)之后的5个工作日内,将委托经营的物业交付给乙方,如有延误构成甲方违约;2、甲方同意,如甲方拖延或未及时从XX五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产时,乙方有权直接代理甲方从XX五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产(即代理接受交房),甲方在此对该行为给以承认,乙方有权选择是否行使该权利。合同第五条约定,1、乙方承诺以下列比例支付甲方收益(除此之外无需支付其他费用):(1)本合同签订时,乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方,即甲方已经收到前五年的收益,在合同履行过程中,甲方不得再向乙方索要前五年的收益,并且其委托经营权已经交付给乙方,甲方不得收回;……2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。
2010年3月25日、2012年7月,原告分别向被告支付房款217,240元、20万元,合计417,240。2010年12月,被告与第三人签订《房屋交接书》,由第三人接收被告交付的XX五角世贸商城3号、5号、8号、10号、15号楼(含系争房屋)。
另查明,被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书,现已取得系争房屋的房地产初始登记(大产证)。2013年10月底,被告向原告发出书面通知,通知包括原告在内的系争楼盘业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证。
审理中,原、被告一致确认《预售合同》约定的系争房屋价格与房屋原价相比存在40%的让利折扣。被告认为涉案委托经营收益的性质是经营性收益,属双方的让利,原告将经营权让给第三人,被告就相应的房产价值让与原告,两者法律性质不同,收益价值不属于房价。原告认为购房时被告给予让利促销,若按被告所述,因第三人委托经营而让利,则让利主体应该是第三人,实际上原告支付的购房款包括让利部分。
商品房买卖纠纷律师认为,原告与被告签订的《预售合同》、原告与第三人签订的《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意,应为合法有效。
一、关于被告是否应当协助原告办理小产证。笔者认为,《预售合同》明确约定了被告协助原告办理小产证的义务,现原告已经付清购房款,系争房屋也已具备办证条件,故原告要求被告协助办理小产证的诉讼请求,依法应予支持。
二、关于被告是否应当支付逾期交房违约金。笔者认为,本案系争房屋为商铺,根据《物业委托经营合同》约定,原告已将系争房屋前五年的经营权转让给第三人,原告在此期间不再享有占有、使用系争房屋的权利,此种交易模式有别于一般的房屋买卖,而且被告及第三人也通过房款折扣的方式保证原告取得了系争房屋自2011年1月1日起五年的投资收益,实现了原告的合同目的。因此,被告在未取得《建设工程竣工验收备案证书》的情况下于2010年12月直接将系争房屋实际交付给了第三人,尽管存在一定瑕疵,但未影响原告实现合同目的。原告称并未收取到系争房屋前五年的委托经营收益,与合同约定不符,不予采纳。
三、关于被告是否应当支付逾期办证违约金。笔者认为,《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件,被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记,取得大产证,在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》,在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证。现被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》,在2013年10月31日才通知原告办理小产证,显属违约,原告要求被告支付2012年12月27日至2013年10月31日的逾期办证违约金,具有合同及法律依据,依法予以支持。且原告主张上述期间的逾期办证违约金并未超过诉讼时效,被告关于原告此项诉请超过诉讼时效的答辩意见不予采纳。
四、关于逾期办证违约金的计算方式。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定,依法可按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,对于违约金具体标准,由法院根据被告违约情节等情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。关于违约金计算基数。虽然《预售合同》约定了房屋价格,但双方同时确认该价格系折让之后的价格。根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条约定,原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋前五年的收益,该收益应当计入房价,故原、被告关于系争房屋的真实交易价格应认定为《预售合同》约定的房价与上述折让金额(即五年委托经营收益)之和即695,400元,并应以此作为违约金计算基数。被告辩称应以《预售合同》约定的价格作为房屋真实交易价格,与事实不符。
 
法院判决:
一、被告XX麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告沈某华办理将XX市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋产权过户至原告沈某华名下的手续;
二、被告XX麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈某华逾期办证违约金(以695,400元为基数,按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2012年12月27日起计算至2013年10月31日止);
三、驳回原告沈某华的其余诉讼请求。
 
相关法律法规:
《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。

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