于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
韩某与XX赛纳商业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-01-10

案情介绍:
2005年11月4日,原(乙方)、被告(甲方)签订房屋买卖合同,约定:甲方将位于XX市XX区延吉路111号XXX户房屋出售给乙方,房屋面积103.05平方米,房屋价格为559562元。合同对购房款的具体付款日期、金额、方式、违约责任进行了约定。同时约定,甲方应于全部房款付清后将房屋交付给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚,自本契约生效之日起,若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等,概由甲方负责清理,并承担民事责任,由此给乙方造成的经济损失,由甲方负责赔偿。甲、乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的税费,由甲、乙双方按有关规定承担。合同补充条款另行约定:乙方在付清全部房款(包含银行贷款到账)后壹个月内,由甲方协助乙方办理完成房产过户手续,如因乙方材料不全或其他乙方原因,导致无法顺利办理过户,由此产生后果由乙方负责。若因甲方原因,没有按期完成房产过户,每逾期一日,由甲方向乙方支付总购房价款万分之五的违约金。
后原告共计交付购房款289562元。余款270000元合同约定由原告以涉案房屋向银行抵押贷款方式支付。现房屋已实际交付原告。
原告称,为办理抵押贷款,原告曾支付房屋评估费1119元,后因被告原因未能完成抵押按揭手续,余款也未支付。为此原告提供收据为证。
另查明,2006年3月7日,被告XX赛纳商业管理有限公司与案外人王卓锋签订《房地产买卖契约》,购买位于XX市XX区延吉路111号X层X户,X层X户等房屋。在2006至2008年间,被告以X层X户、X层X户乙……X层X户等名义分别办理了延吉路111号X层的房地产权证,将延吉路111号X层的房屋分别登记在自己名下。
2010年至2011年期间,被告分别将延吉路111号X层房屋抵押给农业银行XX第二支行、工商银行高科园支行、曾庆财等人并办理了抵押登记。自2012年起,涉案房屋因它案被法院多轮查封。
商品房买卖纠纷律师认为,依法成立的合同,自成立时生效。无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。原、被告签订房屋买卖合同时,被告虽未取得房屋所有权,但后依法取得涉案房屋物权,故被告对涉案房屋的处分合法有效。
现原、被告签订合同中的房屋名称、面积虽与房产交易中心查询情况不完全一致,但原、被告签订的房屋买卖合同上的标的物,客观上存在,且位置、面积可以确定,因此在补办相关法律手续后,可以取得相关权证。综上,原、被告签订的房屋买卖合同应依法认定有效。
该房屋买卖合同,是双方真实意思表示,双方均应依法履行。原告应履行交付购房款的义务,被告应履行交付房屋及协助办理房屋过户的义务。
本案中,原告依照合同约定支付了定金及首付款,现原告主张因被告原因未能办理抵押按揭手续,因此未支付余款。对此法院认为,即使因为被告过错未能办理抵押按揭手续,也仅能免除原告方未能按期支付房款的违约责任,并不能免除原告方支付剩余房款的给付义务。合同约定,被告应在付清全部房款(包含银行贷款到账)后壹个月内,协助原告办理完成房产过户手续,现原告未履行在先付款义务,要求被告履行房产过户手续,违反合同约定。
同时我国合同法规定:当事人一方不履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求继续履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的表达不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。根据该规定,涉案房屋上存有抵押权,且已被法院进行多轮查封,原告要求办理房屋过户手续的诉讼请求也在事实上不能履行,无法得到支持。
 
法院判决:
一、原告韩某与被告XX赛纳商业管理有限公司就XX市延吉路111号XXX户房屋签订的房屋买卖合同有效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费100元,公告费600元,由被告负担。因原告已预交,被告于本判决书生效之日起十日内给付原告700元。
 
相关法律法规:
《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条。


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