于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
张某荣、张某莉与XX市铭景实业有限公司、XX市裕宏实业股份有限公司、XX市XX区XX街道明珠社区居民委员会商品房预售合同纠纷一案
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-01-10

案情介绍:
2010年1月15日,三被告作为出卖人就XXXX第一栋1座24层1单元2403号房与原告签订《房屋买卖合同》,房屋价款为人民币1110483元。合同第二十一条约定:三被告应在取得竣工验收证明文件之日起180天内,完成本房地产项目的房地产初始登记;在将本房地产交付给原告之日起240日内三被告应书面通知原告申请房地产转移登记,办理《房地产证》;第二十二条约定:如因被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》,被告自本房地产交付之日后的第240日起,按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金;如延期办证的时间达到120日,原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同;原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止,三被告按日向原告支付房地产总价款万分之四的违约金。2011年2月8日,三被告向原告交付涉案房产;2012年3月4日,三被告向原告寄发了办证通知。
2007年9月10日,三被告取得涉案地块的《建设用地规划许可证》;2008年2月2日,XX区政府同意三被告合作开发涉案地块的改造项目;2008年10月8日,三被告与XX市国土局签订《土地使用权出让合同书》;2011年1月27日,被告一向XX区建设局提交竣工验收备案资料;2011年5月24日,涉案项目取得规划验收合格证;2011年10月25日,被告一向市房地产权登记中心申请对XXXX和涉案地块上的安置楼分批办理初始登记并获得同意;2012年1月10日,市房地产权登记中心受理涉案项目登记办理的申请,2012年2月29日得到核准。
2001年5月15日,某集团与被告三签订拆迁补偿协议,同意将其占用的居民小组的土地,按照1100元/平方米的价格补偿给被告三建安置楼;2001年11月22日,被告三取得某建设用地规划许可证;2003年10月30日,被告三就安置楼取得建设工程规划许可证。安置楼建成后,一直未办理房产证,为此XX区政府亦多次召开协调会议。2008年12月5日,被告三、XXX居民小组与被告一签订《协议书》,委托被告一为安置楼居民办理房产证。2008年12月3日,在补缴地价后,被告一向某集团发函要求支付代缴的地价。2011年4月27日,被告一与XXX居民小组达成协议,待“XXXX”项目规划验收完成后,一并办理安置楼房产证;2011年10月24日,三被告向XX市地籍测绘大队提出了对安置楼工程进行监督测绘的申请;2011年10月28日提交相关材料。在测绘中XX市地籍测绘大队发现其中一栋安置楼未按申报图纸施工,将顶层原本应为复式单位的两套房变更为四套独立的房,原有的六层建筑变为了七层,无法完成竣工测绘。2012年8月23日,三被告向XX市地籍测绘大队申请退文并得到同意。截至本次庭审辩论终结前,上述两栋安置楼仍未完成竣工测绘。
商品房买卖纠纷律师认为,本案系商品房预售合同纠纷,争议焦点为三被告是否需为延期办证承担违约责任。原告与三被告签订的《房屋买卖合同》真实有效,应受法律保护,双方均应依约履行相应的义务。原告付清房款后,三被告应在2011年2月8日将涉案房产交付给原告后的240日内,即2011年10月5日前通知原告办理房地产证,三被告迟至2012年3月3日才发出此通知,违反了合同约定,应承担违约责任。虽然涉案项目所处的地块上的安置楼与XXXX项目无关,被告一、二也不是安置楼的建设单位,但被告三作为安置楼的建设单位,未完成为该两栋安置楼办理产权证书的义务,且其应对安置楼存在无法完成竣工测绘的情况知情,应承担相应的责任;被告一作为涉案地块的开发建设单位,在了解相关法律规定的情况下,对该地块上的建筑物负有审查义务,亦应对安置楼的现状知情;被告一于2008年即接受被告三委托开始办理安置楼的初始登记事宜,但迟至2011年10月24日才向XX市地籍测绘大队提出监督测绘的申请,并于2011年10月25日才向XX市房地产权登记中心申请为XXXX项目先行办理初始登记,导致XXXX项目于2012年1月10日才申请办理初始登记。故,安置楼存在无法完成竣工测绘的情况并非导致XXXX项目办理初始登记必然延期的事由,亦不属于三被告不能预见、不能避免、不能克服的情况,三被告不仅应当对此知情,且应当在掌握安置楼相关情况的前提下对XXXX项目能否如期办理初始登记做出预估并采取合理措施避免不利后果。双方约定的日万分之四的违约金计算标准,为双方真实意思表示,符合公平原则。
根据《房屋买卖合同》第二十一条、第二十二条的约定以及原告的主张,该延期办证的期间应为2011年10月6日至2012年3月4日,共151天,应按照日万分之四的标准给付违约金。涉案房产价款为人民币1110483元,则违约金应为人民币67073.17元(1110483元×0.0004/天×151天=67073.17元)。
 
法院判决:
被告XX市铭景实业有限公司、XX市裕宏实业股份有限公司、XX市XX区XX街道明珠社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向原告张某荣、张某莉支付违约金人民币67073.17元。
如未在上述期间履行给付金钱义务的,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币738.5元,案件管辖权异议受理费人民币100元,均由被告XX市铭景实业有限公司、XX市裕宏实业股份有限公司、XX市XX区XX街道明珠社区居民委员会负担。原告张某荣、张某莉已预交案件受理费,多收取的费用人民币738.5元,法院予以退回,被告XX市铭景实业有限公司、XX市裕宏实业股份有限公司、XX市XX区XX街道明珠社区居民委员会应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告张某荣、张某莉。
 
附法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
 

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