于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
新旧物业交接期间还需要缴纳物业费吗
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-10-24

针对物业新老公司交接,北京房产律师对新老物业承接验收的交接内容作出了相应的解释,以及关于新旧物业交接期间物业费的缴纳问题以案例说明。

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案例:2004年3月28日五洲物业公司与邱先生签订了《前期物业管理服务协议》,约定前期物业管理是指:自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》的生效时止的物业管理,对邱先生所购位于银海华庭的房屋进行物业管理。物业管理服务内容包括:房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全等。物业管理服务费用:乙方每月20日前缴纳,住宅暂按建筑面积每月每平方米1.6元计算。受有关部门或单位的委托,甲方可提供水费、电费、有线电视、供暖、煤气等代收代缴服务。协议签订后,被告邱先生按时向物业公司缴纳物业费,但是,2008年9月29日银海华庭小区业主大会业主委员会与中加物业管理有限公司签订了《物业服务委托合同》,约定:甲方将银海华庭小区委托于乙方实行物业管理;委托管理期限为5年,自2008年11月1日至2013年10月31日止,第1年为试用期,如服务质量没有明显起色,甲方有权在试用期满时终止合同;本合同自签字之日起生效;自本合同生效之日起30天内,根据甲方委托管理事项,办理完交接验收手续;甲方未在规定的时间内向乙方交接完毕,甲方有义务继续与原物业公司及开发商办理移交手续,乙方应予配合,直至交接完毕。该合同尚未经住房保障和房屋管理局物业管理科备案。于是,邱先生以五洲物业的前期物业服务合同已于2008年到期、五洲物业在物业管理服务及质量方面存在瑕疵、超过诉讼时效为由,自2009年1月起,拒绝向五洲物业缴纳物业费,故五洲物业将邱先生诉至法院。

法院:原、被告按照国家有关物业管理的法律规定,针对前期物业管理签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示,不违反法律、法规的禁止性规定,该协议合法有效,双方均应遵照合同约定自觉履行。关于原、被告间的《前期物业管理服务协议》是否已经解除或终止的问题,原、被告2004年3月28日签订的《前期物业管理服务协议》第十六条约定本协议自签字之日起生效,第十一条约定在本协议执行期间,如遇不可抗力,致使协议无法履行,本协议自动终止,还约定前期物业管理自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。本案中,建设单位与原告五洲物业签订的《武汉市物业管理前期物业服务合同》到期并不影响原、被告2004年3月28日签订的《前期物业管理服务协议》的效力,银海华庭小区业委会向原告五洲物业发函通知解除原告五洲物业与建设单位签订的《前期物业管理服务协议》的行为,并不能产生原告五洲物业与本案被告邱先生之间的《前期物业管理服务协议》解除的法律后果。根据《物业管理条例》第三十四条规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理,现原告五洲物业仍在银海华庭小区实施物业管理,业主也一直在接受该公司提供的服务,结合本案案情,原、被告签订的《前期物业管理服务协议》未发生合同解除、终止的情形,仍具备效力,双方均应按该协议约定履行。

原告五洲物业未能在举证期内提供证据证明2009年1月后向被告邱先生催缴过拖欠的物业费,其要求被告邱先生支付欠缴物业费的部分主张已超过诉讼时效,故本院对原告五洲物业关于物业费的诉讼请求予以部分支持。

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北京房产律师说法

新旧物业交接,在新物业尚未进驻小区服务的情况下,旧物业公司对小区业主的服务视为自动延续,本案中,五洲物业在中加物业尚未进驻小区服务的前提下,仍然在为小区提供物业服务,而邱先生作为业主,享受了五洲物业提供的物业服务,是不能以其与五洲物业的物业服务合同到期为由拒绝缴纳物业费的。

更多物业管理——物业交接的法律知识

物业项目交接协议一般包括:物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

原物业应先做资料交接:将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料移交给新物业。

资料移交完毕后,移交和接收双方须签字认可;若有未移交部分,由双方列出未移交部分的清单,确定移交时间并签字认可。

资料交接完毕后是现场交接:新物业应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收,注明设备现状及接管时间。

开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录,并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位,维护物业管理区域的正常秩序。

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