于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
物业费纠纷代理词
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2018-04-24

  物业费纠纷代理词

  当出现纠纷双方无法协商解决的情况下只有通过诉讼的途径来解决,这里就是我们常说的打官司。对于打官司除了有诉讼状以外,还要有代理词。那么您知道物业纠纷代理词怎么写吗?

  代 理 词 ----XXX与济南XX物业管理有限责任公司物业管理合同纠纷案

  审判员: 依据《中华人民共和国律师法》规定,山东舜天律师事务所接受XXX的委托,指派卞欲飞律师担任XXX与济南XX物业管理有限责任公司物业管理合同纠纷案的XXX的诉讼代理人。开庭前,本代理人听取了委托人就案情的相关陈述,审阅了案件原、被告双方提供的证据。经过本案的开庭审理,本代理人对案件事实有了更加清楚的了解。现结合本案原、被告提供的证据,依据案件的事实和相关法律发表代理意见。 通过开庭审理,我们可以确认一个无可争议的基本事实:2003年8月,本案原告济南XX物业管理有限责任公司与济南XXXX房地产开发有限责任公司签订《中国•济南XXXXXXXX物业管理委托合同》(见原告证据),济南XX物业管理有限责任公司接受济南XXXX房地产开发有限责任公司的委托,作为受托人对被告XXX等所居住的济南XXXXXXXX居住小区进行物业管理。 这一事实对于本案的审理是至关重要的,提醒法庭予以充分的注意。 一、济南XX物业管理有限责任公司作为本案原告不适格。 依据上述事实,济南XX物业管理有限责任公司接受济南XXXX房地产开发有限责任公司的委托,对被告所居住的小区进行物业管理。首先我们看一下委托合同的含义,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。委托他人处理事务的一方称为委托人,接受委托并处理事务的一方称为受托人。委托合同生效后,受托人以委托人的名义或者自己的名义为委托人办理委托的事务,而委托人则应对受托人所进行的合法委托事务的法律后果承担责任。就本案来说,原告济南XX物业管理有限责任公司作为受托人,在从事受委托事项时产生的权利义务应当由委托人济南XXXX房地产开发有限责任公司来行使权利和承担法律责任。济南XX物业管理有限责任公司因受托事项直接以原告身分对被告提起诉讼,其主体不适格。 二、退一步讲,即使济南XX物业管理有限责任公司可以作为本案适格原告,济南XX物业管理有限责任公司的行为超越了委托人的委托范围,对于济南XX物业管理有限责任公司对被告等业主提起的诉讼被告有充分的抗辩理由。 1、依据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定:“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”结合本案来说,济南XX物业管理有限责任公司只能在其与济南XXXX房地产开发公司的物业管理委托合同确定的授权范围内对被告居住的小区进行物业管理,不能擅自超越授权范围。在涉及本案《中国•济南XXXXXXXX物业管理委托合同》中,济南XX物业有限责任公司与济南XXXX房地产开发有限责任公司明确约定了对被告等业主的物业服务费的收取标准为按套内建筑面积每平方米1.00元,并约定可以适时调整收费标准,但这里的调整应当是作为委托人济南XXXX房地产开发有限责任公司的权利,济南XX物业管理有限责任公司是无权单方面改变的。在实际履行过程中,济南XXXX房地产开发有限责任公司因其对被告等业主提供的小区配套服务设施不全,作为委托人对业主承诺其承担物业服务费的大部分(套内建筑面积每平方米0.7元),被告等业主承担小部分(套内建筑面积每平方米0.3元),并且已经实际履行。济南XX物业管理有限责任公司在履行受托人职责的过程中,在小区基本配套服务设施没有多大变化的情况下,首先擅自改变对被告等业主的物业服务费收取比例,向被告等业主收取全额的物业服务费;2005年9月,擅自向济南市物价局报批物业管理服务费收取标准。其行为超越了与济南XXXX房地产开发有限责任公司签订的《中国•济南XXXXXXXX物业管理委托合同》约定的授权范围,且违背了山东省人民政府颁布的《山东省城市住宅小区物业管理办法》第十五条“住宅小区业主委员会成立前,物业管理工作由开发建设单位负责,费用由开发建设单位承担”及 《济南市物业管理办法》第二十四条 “新建住宅小区的前期物业管理,由开发建设单位委托物业管理企业实施,费用由开发建设单位承担”等规定,该行为无效。 2、因济南XX物业管理有限责任公司是作为受托人,为委托人济南XXXX房地产开发有限责任公司对被告等业主居住的小区进行物业管理,根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第三款规定:“委托人行使受托人对第三人的权利的,第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。”就作为《中国•济南XXXXXXXX物业管理委托合同》第三人的被告等业主来说,被告对于济南XX物业管理有限责任公司的收取物业服务费的行为有充分的理由进行抗辩:被告等业主居住的委托人济南XXXX房地产开发有限责任公司开发的居住小区的配套服务设施大部分仍未开工建设(如九年制学校、游泳池、网球场、幼儿园等等),被告等业主在没有享受到全部物业服务的情况下,全额缴纳物业服务费于法无据,于情不合。 三、济南XX物业管理有限责任公司在履行与被告等业主签订的《前期物业管理服务协议》过程中,存在严重的违约行为。在其不全部履行协议义务的情况下,却要求被告等业主全面履行协议义务没有法律依据。 1、济南XX物业管理有限责任公司向被告等业主提供《前期物业管理服务协议》第二条约定的应提供的服务存在严重的瑕疵,且直至开庭结束作为原告的济南XX物业管理有限责任公司也没有提供证据证实自己已经完全履行了应尽的义务。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。”等法律规定,济南XX物业管理有限责任公司应当承担举证不能的法律责任。 2、济南XX物业管理有限责任公司在履行《前期物业管理服务协议》的过程中,还有其他的严重违约行为,比如该协议第三条(九)规定“停车场地的有偿使用费收费标准按照实际管理成本收取 ”,但其向被告等业主收取停车场地的有偿使用费的收费标准没有进行任何实际管理成本测算,而是按照济南市物价局公布的指导价的最高限额直接收取;该协议第四条规定“每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费的收支情况”,直到今天为止,其也没有履行。 综上所述,济南XX物业管理有限责任公司不是本案适格的原告,其行为超越了委托人的委托范围,其对被告等业主提起的诉讼被告有充分的抗辩理由,其在履行与被告等业主签订的《前期物业管理服务协议》过程中,存在严重的违约行为。 请求人民法院依法就本案做出判决。 以上代理意见,请采纳。

郑重声明:本网站资源、信息来源于网络,完全免费共享,仅供参考,版权和著作权归原作者所有,如有不愿意被转载的情况,请通知我们删除已转载的信息。

  

本站发布此信息目的在于传播更多信息,与本网站立场无关。本站不保证该信息(包括但不限于文字、数据及图表)准确性、真实性、完整性等。



关键字: 物业费纠纷代理词

上一篇:物业装修管理纠纷怎么解决

下一篇:物业案例纠纷分析