于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
发生物业纠纷该怎么办?21个物业纠纷案例分析(
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-01-06

        案例十九、物业管理人员入室引起的误会……

  某日清晨,某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时,发现1805号业主家的客厅亮着灯,但大门内侧的防火开着,外面的“通透式”防盗门也虚掩着,她便上前按业主家的门铃,但是按了好几次,室内也不没有反应,阿霞便怀着好厅的心理,侧身进入室内,到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时,业主张先生从电梯出来径直走回家(他原来“早锻炼”去了,因粗心而忘了关好家门。)一见大门未关,张先生先是吃了一惊,进到家中,又看见一陌生女子在自己家里,更是又急又气,大声质问阿霞是干什么的,不由分说要把她送到派出所。

  试分析:

  1)阿霞错在哪里?

  2)如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况,应该怎样处理?

  3)你认为该如何向张先生说明和解释?怎样才能平息事态?

  观点一、

  1、阿霞错在没有向上级反映情况。自己私自进入业主屋内。

  2、作为物业管理公司的员工。以后对于这种情况一定要向上级反映,不能自己单干。在同事没来的情况下可以在门口等候业主或同事的到来。

  3、对于如何才能平息事态。首先要针对此事向业主道歉。

  观点二、

  1、阿霞不懂法律,公司大概培训没有跟上。私闯民宅,违法。

  2、通知管理处,让管理处人员来解决,先打电话联系业主,如果联系的上,就说明情况,让其尽快回家,并派人在门口守着;如果不在家,管理人员或保安两人以上,进入室内检查有无危险情况,作适当处理,这种处理方式,在法律上是允许的。

  3、赔礼道歉是理所当然的。我个人认为,首先向业主说明阿霞错在哪里?导致这种事情发生的原因是什么?在这种情况下,业主一般会转怒为喜,缓和气氛,在赔礼道歉,并说明我的工作还有不完善的地方,希望这位业主以后多提建议,来提高我们的工作质量,并对业主的做法表示感谢,是这位业主给我们公司发现这种问题的(业主虽然处理的有点过激,相对物业公司),避免以后出现类似问题,并有肯恩格帮助我们避免以后更大的危险或损失!

  4、物业社区微信:员工入职培训刻不容缓!作物业管理,无论哪位员工,都要有详细的上岗培训,特别是相关法律法规的培训(附带一些案例分析)。

  观点三、

  1、其实阿霞本意是好的!但就是缺乏处理此类事件的经验,单独一个人进入业主家里,就算你是好意也会被业主误解。

  2、最好的处理办法是赶快通知管理处,管理处一方面可以通过电话和业主联系,让业主赶快回家,以确认家中是否被盗窃。另一方面,管理处相关负责人要和保安赶快到现场,如实在业主联系不上,必须最少两个人同时进入业主家里,这样,有了物业保安的参与,即使业主发现,也一般不会误解。

  3、事情以至此,一方面管理处要求清洁工向业主道歉,另一方面也要把情况向业主讲清楚,希望得到业主的谅解;最好让业主看一下家里,看是否有东西丢失,以确认清洁工的清白,一般这样处理业主不会故意刁难,只要在情在理,业主都会谅解的。处理完后,一定要加强清洁工在处理此类事件的培训,以避免误会的再次产生。

  七、社区文化建设方面产生的物业纠纷

  案例二十、物业公司合理应对业主健身扰民案例分析……

  “做文明业主,塑城市精神”,是每一个业主的份内事,但不是每一个业主都能自觉做到的。物业公司每天与业主接触,如能从正面多加引导,从人情、人性、人心入手,搞一些能提高业主文明素质的活动,对于提高管理质量,建设良好的社区文化和精神文明,将会起到推进作用。

  小区有人因健身放音乐,有人因休息、学习需安静,这个矛盾摆在了物业公司面前,疏导是最好的化解办法。

  近年来,群众健身活动在上海掀起热潮,某物业公司管理的小区也活跃着一支中老年健身队。她们昨天学十八法,今天练太极拳,明天跳健身舞,鲜艳夺目的服装、多姿多彩的动作成了小区一道靓丽的风景线。然而,健身活动中播放的音乐,却不时扰民,成为业主投诉的导火索。物业公司收到业主投诉后,管理处经理多次亲临现场,一探究竟。

  没想到,健身队也是一肚子苦水。小区中老年健身队领队表示,自从退休回家,内心充满失落感和空虚感,身体一天不如一天。参加了晨练队伍后,心境开阔、筋骨活络,“老死不相往来”的新邻居成了情同手足的好姐妹。但是,健身活动遭到了部分业主的反对,底楼业主把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”;高层业主朝下扔蛋壳、浇水,健身队伍只好打一枪换一个地方。她们迫切希望物业公司想想办法,帮助她们解决难题。物业管理处经过实地调查研究,拟定了一套解决方案。

  第一,寻找场地。小区中庭花园处在两幢高层、一排多层中间,虽然这里环境宜人,但正对着高层的南窗,加上早晨上学、上班时人来车往,无论是从安全角度还是从不扰民角度,都不宜考虑。变电所门口有一块空地可以利用,但十几辆遗而未弃的破自行车怎么办呢?管理处先张贴旧车招领启事,三天后,经理亲自上阵,将破车、旧车一辆一辆地进行处置,有的搬入地下车库,有的劝业主作为废铁卖掉,最终为健身队开辟出了一块健身宝地!同时,还关照邻里之间要相互关心,晨练时尽可能地把音乐音量调到最低限度。从此皆大欢喜,投诉也烟消云散。

  第二,及时沟通。小区一业主遭不幸,全家沉浸在悲痛之中。女主人向物业公司提出,料理丧事期间,是否停止健身队的音乐播放?管理处马上与健身队联系,请她们配合,健身队干脆停止晨练三天。此举令这位女主人很感动,她激动地说:“失去亲人是一件很悲痛的事情,在我失去亲人、最痛苦的时候,物业管理处能给予理解,并满足我的要求,我永远不会忘记。”

  第三,调整时间。物业公司经过与居委、业委会多方协调,小区健身队的晨练时间改在早上7:30-8:30,避开了上学、上班的高峰时间段;练功、学舞改在晚上7:00以后,健身队不再随意调高音量,队员们在健身中还常常相互提醒,不要大声聊天影响别人。学习新的动作时,她们会自觉到地下室去练习,参加比赛前的排练,也都到地下室去进行。健身和扰民的矛盾终于得到圆满解决。

  案例二十一、治理招贴——有人乱派招贴怎么办

  乱派招贴,被人戏称为城市的"牛皮癌"。这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园,也未能幸免。

  海富花园管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象却屡禁不绝。

  实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为:二是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为:三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为(全面探明原因,才好逐个对症下药)。据此管理处采取了一系列新办法:

  管为本。在每幢大厦入口处设置一广告橱窗,为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的有序管理。

  教为先。发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想促成生意的心理,‘骗''其上门来接受教育,办法巧妙)。

  治为辅。某些单位不昕招呼继续乱派广告,就把其列入"黑名单",严格限制这些单位在海富花园内的经营活动,直至真做出保证,并确实改正自己的违规行为。

  采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频度和数量已经大为减少。

  点评:解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。因为许多难题的成因,都是相当复杂的。多数情况下,还是需要采取综合措施,才能全面加以解决。

  有理有据——车辆破损进入车场后推卸责任怎么办?……

  去年7月15日23时40分,某花园B栋一业主将私家车驶进小区,停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎,当即向护卫班班长汇报,并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝,且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的,就没有打扰他予以核对确认(尽量不打扰业主,并不是就不能打扰。发现这么大一件事,还是打扰一下为好。当时打扰一下,可能就少了后面的麻烦)。

  早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致,反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明,并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主横生节枝,否认记录和现场具有真实性……一方据理评说,一方拒不认帐,一时难以扯清。

  物业社区:在双方争执不下的情况下,管理处马上电请所属派出所派员进行调查和调解(既然如此,没有必要再扯下去,及时请权威机关来处理,是最好的办法)。派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场,询问有关人员和周边住户,然后签署意见,断定车窗是在车场之外破碎的,由车主自行负责,并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言,只得认帐。

  点评:遇到一些可能产生争议的问题时,聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。有了证据,一旦出现纠纷,处理起来就可以省去许多麻烦。因为,事实胜于雄辩。若对方硬要拿不是当理说,有据为证的事实就是最有说服力的回答。



关键字: 物业纠纷

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