于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
通过物业纠纷案例来分析物业纠纷的处理方法有
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2017-01-09

  物业纠纷案例一、业主能否以物业管理公司服务存在瑕疵而拒绝缴纳物业管理费,进而要求解除物业管理合同?

  [案情介绍]:

  2005年8月,北京市朝阳区美然动力街区业主委员会因物业纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉小区开发商北京美晟房地产开发有限责任公司和小区前期物业管理公司北京美晟物业管理有限公司。美然动力街区业委会称,小区业主入住小区时曾与美晟物业公司签订《前期物业托管合同》,明确约定小区业主委员会成立后,合同将自行终止。2004年8月,美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明后,经招投标另行选定其他物业公司为小区提供物业服务,因此要求美晟房地产开发公司和美晟物业公司履行物业管理条例规定的清册义务,退出美然动力街区物业管理现场。但是美晟房地产开发公司和美晟物业公司认为美然动力街区业委会不具备诉讼主体资格、部分业主拖欠物业费、供暖费等相关费用而拒绝履行清册义务并拒绝退出物业管理现场。

  [法院判决]:

  2005年9月,朝阳区人民法院依法判决美晟房地产公司和美晟物业公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料、并退出美然动力街区物业管理现场。宣判后,美晟房地产公司和美晟物业公司提出上诉,并准备暂停供电、水、暖服务。因此案涉及小区数千名业主利益,且双方矛盾较深,处理不当极易引发群体性纠纷。为此,法院多次约见双方当事人,深入开展耐心细致的调解工作,避免了事态的恶化。此案经市第二中级法院二审维持了原判。

  二审法院宣判后,美晟物业公司称未收齐供暖费和物业费,对小区实行停热水、停暖、停保洁和停保安的举动。后经多方协调小区恢复供暖和供热水后,小区业主自发进行保安工作、自发进行小区保洁。2006年1月17日经其申请,北京市朝阳区人民法院完成了现场移交手续的执行工作,四方佳园物业公司进驻该小区。

  小区物业目前状况:

  矛盾并未因业主选聘的物业公司的进驻而得到解决。在四方佳园物业管理公司进驻第二天即协同业委会向业主发出过渡时期收取物业费和供暖费的通知。此举得到了业主的广泛支持。但是同时也有业主就某些业委会委员涉嫌借机谋私一事向朝阳区三间房乡政府进行了举报。因此政府机构对于该小区的收费行为紧急叫停。因无法维持日常经营管理,四方佳园物业管理公司撤出了该小区的管理。美然动力街区前一段时期陷入了无人管理及业主内部信任的危机。目前该小区正处于临时物业公司管理时期。

  物业纠纷案例二、暴雨房屋渗水 开发物业均赔钱

  天降暴雨,某小区的部分住宅出现了严重的渗水现象,地板、屋顶、墙体等均受到不同程度的损坏。其中,两名业主的经济损失分别高达5.6万余元和4.4万余元。两业主以房屋质量有缺陷、物业公司疏于管理而造成损害发生为由,将开发商和物业公司告上法庭。经有关部门鉴定,认为房屋渗水主要是因屋檐落水管口被垃圾堵塞排水不畅所致,其次是因为屋面存在机平瓦少量破损,檐沟柔性防水层局部起鼓等缺陷。法院经审理认为:房屋建筑共用部分的维护、养护和管理以及疏通下水道是物业公司应尽的责任,而排水设施未达到设计要求是开发商的责任,判决由物业公司和开发商分摊该两名业主的损失。

  【分析】业主入住房屋后,对居住过程中产生的问题,特别是房屋质量问题一定要区分清楚开发商与物业公司的责任。

  开发商作为房屋的设计、建设者,对房屋的质量问题应承担责任,而物业公司作为物业的管理者,其进驻小区进行管理时,面对的是已建设完毕的物业,其主要职责是对小区物业进行维护,确保其正常的使用功能,根据建设部1998年下发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在《住宅质量保证书》中,开发商应明确住房部位、部件的保修期限,若委托物业公司进行维修,应明示委托单位。而《住宅使用说明书》则应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项。可见开发商对确保房屋质量承担着重要责任。本案中,受损业主房屋屋面机平瓦少量破损,檐沟柔性防水层局部起鼓,说明排水设施未达到设计要求,与房屋漏雨有一定的因果关系,开发商应对此承担责任。

  本案中,业主房屋渗水主要就是因屋檐水落管口被垃圾堵塞排水不畅所致,物业公司没有尽到疏通下水管道的职责,管理上存在过错,应向业主承担赔偿责任。但业主也应注意,并非所有的房屋问题都是由开发商或物业公司的过错造成的,也存在由于业主装修房屋或对房屋设施使用不当而给自身财产造成损害的可能,因此,在装修房屋过程中,一定要遵守与物业公司或开发商签订的《装修协议》、《物业服务协议》中的相关内容,并按开发商提供的《住宅使用说明书》正确使用房屋,避免因自己的过错给自己及相邻产权人的财产造成损失,因而引起不必要的纠纷。

  物业纠纷案例三、房屋易主新房主不应承担原房主所欠物业费

  张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人,所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收,将该套房产进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功,停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在,暂时不交物业管理费也没什么大的关系。

  由于张先生没有及时返还银行的贷款,银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼,法院判决将张先生的房子进行拍卖,拍卖结果银行竟买成功。于是,该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。

  这时,物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果,银行拒付,胡女士也拒付过户前的物业管理费,张先生又不知去向,致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。

  【分析】物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。在本案例中,物业管理公司混淆了物业管理法律关系。物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时,首先应当直接要求张先生履行其义务,而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的;其次,物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律,以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施,物业管理公司就会坐失良机。



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