于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
拆迁纠纷律师:拆迁利益存在争议,拆迁款应当
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2016-12-28

  李某没想到,10年前花10余万元买的房,10年后一场拆迁,房没了,拆迁款也一分没见着。

  案情简介

  1995年6月,李某购买王某位于北京市石景山区的平房三间,房价13万余元,李某为此支付相关手续费3万余元。

  2004年,该房所在地区要拆迁。开发商某房地产公司先与李某协商不成,转而找到原房主王某,双方达成初步补偿协议。

  2005年初王某提起民事诉讼,以该房的宅基地属于农民集体所有为由,要求法院判决与李某的房屋买卖合同无效。一审法院认为,诉争房屋的宅基地属于农民集体所有,李某与王某并非同一集体经济组织成员,双方之间的买卖合同违反了我国相关法律规定,应属无效。判决:双方买卖合同无效;王某返还李某房款13万余元,手续费1.7万余元;李某将诉争房屋返还王某。

  后李某上诉,在二审法院尚未宣判之际,房地产公司将房屋补偿款62万余元给付王某。二审法院审理认为,原审法院判王某返还李某的房款数额过低,改判王某给付李某房款50万元。李某向法院申请强制执行,但因王某下落不明且找不到可供执行的财产,法院裁定终止执行。

        房产拆迁纠纷律师分析:

  10年前花巨资,通过合法手续买的房,10年后一场拆迁,房没了,拆迁款也不见了。看着在原来平房地基上建起来的高楼大厦,李某真是欲哭无泪。

  房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而农民集体所有的宅基地买卖是我国法律、法规明文禁止的。北京市高级法院2004年底发布会议纪要,对农村私有房屋买卖合同效力的认定统一执法尺度,即“以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效”。所以本案原审法院判决合同无效,有着充分的法律依据。而二审判决考虑到了买受人因房屋现值与原买卖价格差异造成的损失,也在一定程度上照顾了出卖人作为集体经济组织成员应享有的土地升值和拆迁、补偿利益。

  但官司打到底,最终演变成了执行不能。类似纠纷不在少数,那么怎样才能保护权利人的合法权益呢?笔者认为,解决这一问题最有效的方式是将“拆迁利益尚在争议当中,拆迁款应当提存”写入立法。

  买受人的利益也要保护

  近年来,各地法院受理了一大批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件,基本是房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋。出卖人为农村村民或原为农村户口,买受人主要是城市居民。大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续,交易时间多发生在起诉前两年以上,有的甚至在10年以上。

  在诉讼中申请财产保全不现实

  实践中,诉中财产保全,法院一般都要求申请人提供相应的担保,对不能提供担保的,一般不予保全。而众所周知,房产是绝大多数居民一生中最大的一笔消费。此类案件中的买房人通常为买房已经耗尽积蓄,拆迁补偿款又一时不可能拿到,哪来相应数额的财产担保。而不能提供担保的直接后果就是财产保全申请被驳回,以致后来的执行不能。故对这类案件的执行,财产保全制度形同虚设。

  此类案件是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度因素。巨额的拆迁利益是最大的诱因,一个几十平方米的平房,拆迁款动则上百万。由于关涉部分买房人的生存权益,卖房人、买房人不惜对簿公堂,兵戎相见,而最终即使胜诉,也难免发生如本案执行不能的情形,导致社会矛盾加剧,引发诸多的不安定因素。

  房产纠纷律师说,对于此类纠纷,首先应考虑将拆迁利益分配尚不明确的拆迁款,由拆迁人向公证机关办理提存。《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十六条规定,拆迁产权不明确的房屋,经公证机关办理证据保全,由拆迁人按照本办法规定的标准给予货币补偿后先行拆迁。补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证。待法院判定之后,由执行法院对该款项进行分配,这将有利于从实体上定分止争,亦起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

  可以对开发商拆迁行为予以规范

  本案中开发商先与李某洽商不成,转而在判决尚未生效之前与原卖房人达成协议并履行,提前给付直接导致本案执行不能,其行为亦难辞投机之嫌。权益之争的主体是买卖双方,开发商不应从中渔利,更不能通过律师在当事人之间鼓动、挑唆,以达到压低拆迁补偿数额的目的。目前对这类行为,除了道德约束外,缺乏制度规范。

  因此,将拆迁款按照相关规定提存,使开发商退出鹬蚌之争,对买卖双方无疑都是幸事,审判有了更为公正的外部环境,而开发商也不必忧心影响工期,大可集中更多的心力于如何提高工程质量。

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