于增华律师介绍


        于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问,为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务,具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准,在处理案件过程中,能权衡利弊,最大限度维护当事人的利益,细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评!
诉讼领域:处理过大量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨:受人之托、忠人之事!
苗某与邱某、刘某确认合同效力纠纷、财产损害赔偿纠纷一案
来源:互联网 作者:北京房产律师 时间:2016-12-29

案情介绍:
2007年8月24日,经法院调解,原告与被告邱某达成离婚协议,法院作出第495号民事调解书,载明:1、被告邱某与原告自愿离婚;2、位于XX开发区阳光花园38-9号房屋一套归被告邱某所有,位于XX开发区2-3小区23号楼西单元一楼西门房屋一套归原告所有;3、被告邱某给付原告共同财产差价款150000元,于2008年8月25日前支付50000元,2009年8月25日前支付50000元,余款50000元于2010年8月25日前付清;4、位于XX开发区阳光花园38-9号的房屋由原告与婚生女邱逸居住,于XX开发区2-3小区23号楼西单元1楼西门的房屋拆迁、安置、交付使用后一年内搬出;5、其他无纠葛。协议签订后,原告与婚生女邱逸在涉案房屋内居住。但被告邱某未按离婚协议支付原告财产差价款。2012年3月29日原告向法院申请强制执行,通过法院强制执行,被告邱某于2013年1月31日将全部执行款交到法院。2013年2月4日,法院将执行款210342元支付给原告。
2012年8月31日,经XX经济技术开发区机关事务管理处审批,被告邱某将涉案房屋卖于被告刘某,并签订了房屋买卖合同。被告刘某付清房款后,双方办理了过户手续。关于房屋交易价格,二被告主张实际为120万元,为少交税,在房管局备案的合同中仅标明为60万元。原告主张应以房管局备案的合同为准。经查,二被告房产交易税务发票中涉案房产交易总价款为941822.10元。
庭审中,原告主张被告刘某强占房屋并将原告存放于涉案房屋及附属车库内的大量财物由室内搬出,随意丢弃在楼下,原告为此曾多次报警,但公安部门未予以处理,也未做笔录,现物品下落不明,给原告造成财产损失,物品购置价格的票据存放在涉案房屋内,因被告强占房屋致相关票据下落不明,因此无法提供,原告是根据物品的购买价,结合新旧程度自行估计的价格。并提供以下证据证明:1、2012年9月15日、9月23日被告邱某给原告弟弟苗某发送的手机短信,现保存在苗某手机中,载明:“房主已把储藏室和车库的东西搬到院子里了,因联系不上你姐,让我转告你一下,以防丢失。房主说是110同意的。立军:房主让我转告,管委通知,小区改造已结束,正在清理施工现场,你姐的东西两天内不自行搬走,将会作为垃圾被清走。因你姐破坏房主家的门锁,被派出所传唤训诫,又到纪委告人家,房主不愿直接打交道,特让我请你转告。”经质证,二被告称该证据不是原始证据,短信内容可以随意编辑,不能证明是被告邱某发给苗某的。2、证人仇某、王某的书面证言,证明二被告强占原告的房屋及室内物品并损毁丢失物品,原告曾报警,但110出警后未处理。3、证人刘某的书面证言,证明每年为原告调整钢琴,被告强占房屋前,原告约其调琴,钢琴放在涉案房屋内及钢琴的价值。钢琴旁边有四副字画及落地钟一台。经质证,二被告认为这三个证人显然不属于无法到庭作证情形,证人证言没有法律效力。
离婚房产律师认为,二被告签订的房屋买卖合同符合法律规定,涉案房产已经交付给被告刘某并已办理过户手续,合法有效。原告是离婚后居住使用被告邱某的房屋,不是承租人,也不是产权共有人,不符合我国现行法律规定承租人、其他共有人在同等条件下享有优先购买权利的情形,因此,原告对涉案房产不享有优先购买权。原告主张二被告房屋买卖合同无效,应予撤销,没有事实和法律依据。
第495号民事调解书已经生效,该调解书中确定:XX经济技术开发区阳光花园38-9号房屋由原告及女儿居住,于XX开发区2-3小区23号楼西单元1楼西门的房屋拆迁、安置、交付使用后一年内搬出。目的是保证原告及女儿房屋居住条件,也是被告邱某以房屋居住权对原告及女儿的生活帮助。在XX经济技术开发区2-3小区23号楼西单元1楼西门的房屋至今未能拆迁安置的情况下,被告邱某擅自将原告及女儿居住的房产出售并交付被告刘某,未在合理期限内通知原告,不履行生效法律文书确定的对原告及女儿生活帮助义务,致使原告及女儿不能达到离婚协议的居住条件,责任应该由被告邱某承担。原告要求被告邱某赔偿因此解决居住条件的租金损失,理由正当。婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有,另一方以离婚后无房居住为由,要求暂住的,可据情予以支持,但一般不超过两年。由于XX经济技术开发区2-3小区23号楼西单元1楼西门的房屋何时拆迁安置存在不确定性,根据法院第495号民事调解书内容以及本案实际情况,按照两年期限计算原告租房居住的租金损失,参考涉案房产、XX经济技术开发区阳光花园小区住居条件及周边住宅租赁价格,法院酌情考虑确定租金按照每月3000元计算,合计原告租金损失72000元为宜。
关于原告主张的物品损失的问题,根据原告提供的证人证言及短信内容,可以认定二被告知悉房屋内有人居住,并趁原告不在家之机强行进入原告正在使用的房屋,侵犯了原告的合法权益,二被告应当承担给原告造成损失的赔偿责任。但是,根据本案实际情况,原告在审理过程中不能提供证据证明二被告损毁原告物品的种类和数量,法院也无法依职权查明,因此,原告要求二被告赔偿损失的请求,可待证据充分时另行主张。
 
法院判决:
一、被告邱某赔偿原告苗某租金损失72000元,于本判决生效之日起十日内履行。
驳回原告苗某的其他诉讼请求。
如果被告邱某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11146元,由被告邱某负担。
 
相关法律法规:
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款(七)、《中华人民共和国物权法》第一百零一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第二百三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释(一)》第二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条。


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